南京新百：30亿溢价是重组还是掠夺

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1、-------------------------------------------------------精选财经经济类资料----------------------------------------------南京新百：30亿溢价是重组还是掠夺 【各位读友，本文仅供参考，望各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文，可点击下载下载本文，谢谢！】　　2009年323日，南京新百（600682行情,爱股）(600682)公布了重组预案，公司拟以非公开发行股份方式，收购实际控制人王恒控制的家公司的100％股权。资料显示，截至2008年12月31日，南京新百（

2、600682行情,爱股）拟购买的资产账面净资产仅有2.16亿，而预估值则高达32.76亿元，净溢价30.60亿元，溢价幅度高达1418.44％。　　资产轮回1.5亿元巧变16.35亿元-----------------------------------------------最新财经经济资料----------------感谢阅读-----------------------------------~5~-------------------------------------------------------精选财经经济类资料-----------

3、-----------------------------------　　本次南京新百（600682行情,爱股）购买的标的资产为王恒控制的金鹰国际全资拥有的上海富得世纪、珠江壹号、金纪业、国仕达酒店、物业管理公司、装饰工程公司和酒店管理公司7家公司的100％股权。7家公司之中溢价幅度最高的分别为珠江壹号账面净资产8698万元，预估值16.35亿元，溢价15.48亿元；上海富得世纪账面净资产5579万元，预估值13.11亿元，溢价12.55亿元；金纪业账面净资产4800万元，预估值2.49亿元，溢价2.01亿元；国仕达酒店账面值58万元，预估值5598万元

4、，溢价5540万元。-----------------------------------------------最新财经经济资料----------------感谢阅读-----------------------------------~5~-------------------------------------------------------精选财经经济类资料----------------------------------------------　　据南京新百称，上述四公司预估值与账面值差异的主要原因是公司房地产增值所致，房地产增值的原因

5、是由于项目是公司成立时即取得土地房产，时间较早，属于自行建设项目，故账面体现的房地产成本较低等原因。暂不考虑南京新百所称的四公司增值原因是否合理，让我们先来看一则南京新百一年之前的公告。2007年828日，南京新百公告称公司与泰州新鹏房地产开发有限公司(以下简称“新鹏房产”)签订股权转让协议，转让所持有的南京珠江壹号置业发展有限公司(即“珠江壹号”)30％股权，转让价格为4500万元。同时南京新百称，新鹏房产与公司不存在关联关系，本次交易为非关联方交易。200728日，南京新百将珠江壹号30％股权转让给新鹏房产的价格仅有4500万元，按这样的转让价格计算

6、，珠江壹号100％股权当时的价格仅有1.50亿元，而如今仅相隔一年半左右的时间，同时房地产市场远不如一年前景气，且仍面临较大调整压力的情况下，南京新百以16.35亿元的价格，即当初转让价格的10.9倍从实际控制人手中买回珠江壹号股权，这是否合理呢？令人奇怪的是，当初南京新百称新鹏房产与公司不存-----------------------------------------------最新财经经济资料----------------感谢阅读-----------------------------------~5~--------------------

7、-----------------------------------精选财经经济类资料----------------------------------------------在关联关系，那么为何低价转让给新鹏房产的珠江壹号又回到南京新百实际控制人的手中呢？这是否关联交易非关联化的一种手段呢？据南京新百公告显示，珠江壹号净资产预估值与账面值差异的主要原因是公司房地产增值15.46亿元所致，其中南楼增值15.15亿元，北楼增值0.31亿元，南楼增值较大是由于项目公司成立时即取得的土地，时间较早，属于自行建设项目，故账面体现的房地产成本较低。上述文字显示

8、，南楼资产在南京新百转让珠江壹号30％股权已经存在。　　此外南京新百公告还显示，