沈阳千姿汇购物中心地下商铺营销策略

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1、杨志2012年4月中旬基本数据用地面积：9657.06平方米建筑面积：44700平方米下沉商业街面积：6835.98平方米建筑层数：8层地下停车位：300余个项目用地位于沈阳市铁西区兴工北街与虹桥路交叉口西南角，地段交通极为便利，为商业活动创造了有利的条件。传统北行西塔商圈铁西区新兴商圈传统太原街商圈本案地下一层、首层与二层为潮流服装、精品鞋帽、饰品等商业业态组成，三层为业态以特色餐饮为主，四层为五星级影院，五层为影院辅助用房，地下三层与地下二层为车库。开工时间:2011-04-08竣工时间:2012-09-30物业管理附加信

2、息:待定开发商:沈阳麟承天和置业有限公司物业管理公司:北京中融三佳投资管理有限公司建筑单位:江苏龙信集团景观设计单位:中国风景园林建筑设计单位:北京世纪安泰建筑工程设计有限公司入住品牌商家:麦当劳、COSTA地下停车位数量：300个是否可分割：是总层数：8地上层数：5地下层数：3可出租层数：3可出售层数：1可出租面积：16000可出售面积：6800标准层面积：5500平方米标准层高：5.5米结构：框架外墙：low-e彩色玻璃幕墙网络通讯：2兆宽带消防：消防栓、火灾自动报警、消防联动、火灾应急广播安防：保安、电梯监控空调：中央空调

3、下沉式商业步行街，装修风格独特，呈现全景式欧陆风情的、四季温暖的、独立式自有产权的，纯商业步行街街铺，商铺面积10-100平方米，其业态丰富。PART1目标客户群定位PART2商铺销售模式设计PART3总体销控策略PART4总体价格策略PART5现场包装策略PART6核心价值挖掘及投资抗性分析PART7总体促销策略PART8营销通路策略PART9总体广告策略一切从客户需求出发——客户为什么买商铺？——客户如何做出购买决策？——客户根据什么判断商铺价值？——本项目的客户是谁？建立关于客户需求的常识：10常识1——商铺是产生财富的载

4、体，客户购买商铺的最基本目的是为了生财或升财，即追求财富利益客户需求商铺功能租金收益出租转售经营业主只需收取租金因“道路刚性”而稀缺，从而产生增值销售收益降低房租成本，并获得营业收入经营收益长期收益风险保障资产沉淀客户利益融资工具融资收益融资可作为不动产进行抵押或置信凭证，从而获得贷款11投资能力编号出处购铺决策视角亿万级1投资机构/大型私营业主增值性、长期性千万级2投资机构/大型私营业主增值性、长期性百万级接近千万3中等私营业主回报率、增值性、长期性数百万4小型私营业主/高级公务员/“本土地主”回报率、增值性、长期性刚过百万5

5、1.2.3类人的亲属/小型私营业主/个体经营者/中高级公务员/企业高级管理层回报率、增值性、稳定性、安全性十万级接近百万6小型私营企业主/中高级公务员/企业高级管理层/个体经营者/1.2.3类人的亲属回报率、增值性、安全性、投资门槛常识2——投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策动机，其决策角度与其财富或投资能力相关一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性；财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性；12常识3——客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判断因素则是租金和售价购铺用途投资经营投资回报经营前景判断基础收益

6、途径租金或转售价格营业额一般投资者的实际判断过程内在经济原理13客户类别首期支付能力（元）相应总价范围（元）相应产品第一类中级公务员个体经营者小私营业主企业高层25万－35万55－75万25-35M2第二类大型或中等私营业主中高级公务员企业高层中等实力商家50万-80万100万-200万45M265M2第三类大型私营企业主高实力商家120万以上300万以上平均约120M2本项目客户定位——根据产品的价值本项目的客户分为3个层次14本项目客户需求特征——以投资为主客户类别购铺用途主要需求决策视角第一类中级公务员投资获得稳定收益回报

7、率、增值性、投资门槛个体经营者投资/自用获得资产沉淀，风险保障回报率、安全性、增值性、投资门槛小私营业主投资/自用风险保障长期性企业中高层投资获得稳定收益回报率、增值性、投资门槛第二类大型或中等私营业主投资获得稳定收益，风险保障长期性、稳定性、增值性中高级公务员投资获得稳定收益、资产沉淀风险保障长期性、稳定性企业高层投资获得稳定收益，风险保障长期性、稳定性、回报率中等实力商家自用获得资产沉淀经营前景第三类大型私营企业主投资风险保障，传统观念或习长期性、增值性高实力商家自用获得资产沉淀，降低使用成本经营前景、产品使用功能沈阳整体商

8、业销售市场：以投资为目的的客户约为70-80％；一切从客户需求出发常识1——客户动机：经济利益常识2——客户决策视角：投资回报常识3——客户判断基础：经营前景晓之以景——勾勒美好“钱景”诱之以利——打造“钱景”保障系统战略16钱景1：沈阳南站西出口的开通后本项目