上海南桥城商业综合体项目规划定位招商运营方案

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1、上海南桥城商业综合体项目规划定位招商运营方案规划·定位·招商·运营目录项目定位项目规划、布局项目商业组合、业态卡位项目整体开发思路、营销策略、招商策略、运营管理模式项目整体销售计划品牌商家介绍(已达成意向的主力店与次主力店)市场定位依据(市场调研分析)团队介绍(主要成员)项目定位主题定位上海·南桥城——“地标性城市精品商业综合体”主题定位诠释——展现健康、绿色、休闲购物、餐饮娱乐为主题的商业消费中心；——展现商务办公、商务居住、会展、会务功能为主题的商务休闲中心。设有主题商业、产权式酒店、甲级写字楼及创意办公、创意展示以及休闲娱乐

2、、特色餐饮等设施；1个大型主题休闲广场、4个入口广场、5个特色建筑体块的组合；时尚的建筑外观设计、“泛公园”理念的景观组团设计，共同营造上海南桥新城地标性的城市商业综合体；商场室外化，中庭广场化；5个主题：创意展示、办公会务、精品购物、时尚美食、休闲娱乐。主题区域既相离又互动，店、街、广场巧妙组合的新型商业模式。主题定位诠释“现代城市时尚休闲商务中心”——集精品购物、时尚美食、休闲娱乐、产权式酒店、商务办公、创意展示多功能于一体的商务中心。市场（功能）定位——目标市场定位市场定位——目标顾客定位她是商务的、休闲的、时尚的；以年轻休

3、闲时尚的人群及商务人群为主。业态定位“上海·南桥城”以“迪卡侬运动用品超市/运动100”为商业主力店，以“亚曼达主题KTV/威尔士健身会所/攀宇健身会所”、“生活时尚大酒店”等为商业次主力店，中大型品牌餐饮、特色时尚餐饮、时尚休闲餐饮品牌商家为业态组合。同时利用甲级写字楼、产权式酒店、创意办公、创意展示对“上海·南桥城”的商业业态形成互动。经营定位以租赁为主，保底扣点辅助的经营模式。项目规划、布局整体功能分区布局立体示意整体功能分区布局平面示意【建筑调整建议】1、地下空间考虑“上海·南桥城”的成本投资，在满足停车位规划要求的基础上

4、，建议减少地下空间面积，即仅开挖地下一层作为地下停车及设备使用，并充分利用本项目对面绿地停车场地(空防)。【地下二层】【建筑调整建议】2、建筑形态建议不影响建筑形态的基础上，减少退台空间面积，以满足商家使用需求，提高商业物业的使用率。【建筑调整建议】3、主楼（39F）电梯配置在满足“上海·南桥城”规划要求的基础上，建议主楼电梯分两区（高区、低区）运营，不需要中区运行部分，减少电梯数量，增大实际使用面积。【建筑调整建议】4、弧形手扶电梯配置提高两个商业单体建筑的使用率及连通性，建议把单体内的电梯移至外部，设置弧形手扶电梯。【建筑调整

5、建议——“上海新世界中心”弧形手扶电梯实景】1-4F：主题商业区域38-39F：星光会所6-20F：甲级写字楼6-12F：创意办公B1层：地下停车库1-5F：主题商业区域1-5F：主题商业区域21-37F：产权式酒店共设置8部电梯，分高区和低区两区运营。其中4部电梯只在1-21F之间运营4部电梯只在21-39F运营【整体功能布局】【各楼层业态分布】1-2F：主题商业区域2F：时尚休闲餐饮3F：特色时尚餐饮4F：中大型品牌餐饮/健身会所/量贩式主题KTV4F：特色时尚餐饮5F：创意会展中心(包含创意展示区域、多功能厅、会议室等)3-

6、4F：特色时尚餐饮2F：特色时尚餐饮1F：自助式银行营业厅、时尚休闲餐饮等2-3F：特色时尚餐饮1F：时尚休闲餐饮、特色时尚餐饮5F：时尚休闲餐饮（咖啡厅/茶社等）【创意会展功能布局诠释】定位为“创意产品展示、会务”，与创意办公进行功能互动。集中在5F，为创意展示区域及多功能厅、会议室等功能区域。与传统意义上的创意会展中心相区分，主要功能为中小企业产品的创意展示及相应的会务功能，以与主题商业区域进行互动和人流的疏导。创意展示区域与创意办公共用主入口，通过商业动线及自身的消防楼梯引导及疏散人流，满足自身需求。【创意产品展示区域人流动

7、线设置】【创意展示实景示意（范例：8号桥创意园）】“上海·南桥城”主力商家：大型超市卖场与主题商业区别。1、本项目的定位以时尚的、休闲的年轻人和商务人群为主。与大型超市卖场所面对的消费人群不匹配。2、“主题商业”大大的提高客单价，提升品牌商业价值，能实现项目真正利润目标，这也是判断本项目与其他商业定位的差异化、错位经营的关键点。3、对比大型超市卖场，主题商业给出的租金远远高于大卖场租金；4、主题商业定位与商务办公、创意展示、休闲娱乐形成互动和促进，有利于本项目后期商业环境与商业氛围的营造。而大卖场却迎来的是菜米油盐酱醋茶日用消费品

8、，以居家主妇为消费主流，虽然也能聚集人气，但这不是本项目所需要的。【“主题商业”定位诠释】项目商业组合、业态卡位功能布局建议项目概念性规划设计方案中的小商业建筑(④⑤)的建筑面积在不影响整体建筑形态情况下适当增加建筑面积；主楼商业裙楼(③)的1-2