07空调系统运行管理和维护保养管理制度

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1、GW/LBSG1.2.5.1-2007空调系统运行管理和维护保养管理制度（试行）1范围本标准适用于上海陆家嘴物业管理有限公司管理的空调系统。2规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款，凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。3机房管理3.1机房门油漆为灰色，门外左上方应悬挂白底红字“机房重地，闲人莫入”的警示牌（参见《低压配电管理规程》附录A）。机房内地坪为浅灰色、墙面油漆为白色涂料，机组及非安全区域应划黄色分界线示警。3.2机房应当通风良好，照明光线充足，

2、并有应急照明，门窗开启灵活。3.3保持地面、墙壁、天花板、门窗、设备表面无积尘、无油渍、无污物，油漆完好（金属设备机座漆黑色，泵、电机、风机、压缩机等机电产品按本色复漆，可燃气管道漆莹色；燃油管道漆棕色，蒸汽管道漆银色，通风管道漆白色）整洁光亮。机房内水沟畅通，地面无积水，隔音层完好。3.4机房内禁止吸烟、严禁存放无关杂物，应配备相关消防器材。3.5对系统冷却水、冷冻水管道应有流向标识。3.6经检查发现设备异常情况，根据空调设备使用和维修说明书进行维修，直至运行恢复正常。3.7管理和作业人员应遵守有关排污、噪音、安全生产等方面的规定。3.8机房内应悬挂空调系统操作规程、安全

3、管理制度及空调系统图。4日常巡视和运行管理4.1空调系统运行管理按楼宇实际状况，每隔3小时～5小时巡视一次：观察电压（正常380V，不允许超过额定值的±10%）；观察冷冻油（油压、油位、油色是否符合使用说明书要求）；观察冷却水（进、出水温度压力是否符合使用说明书要求）；68GW/LBSG1.2.5.1-2007观察冷冻水（进、出水温度压力是否符合使用说明书要求）；检查空调主机运转是否有异常振动或噪音；检查冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常；检查管道、闸阀是否有渗漏，冷冻保温层是否完好；检查控制柜（箱）各元器件动作是否正常，有无异常噪音或气味。4.2供暖锅炉运行管理当

4、值人员每隔2小时巡视一次常压锅炉：巡视部位包括：锅炉本体、燃烧机、水泵机组、电气控制柜（箱）、供（回）油泵、排烟系统、回风系统；观察各水管、油管或气管是否有漏、滴现象；各种压力表、水温表、排烟温表的指示是否异常；是否有异常声响或振动，是否有异常气味；注意锅炉水位、油箱油位；水泵、油泵电机温度是否太高（烫手）、风叶是否碰壳；水泵、油泵是否有滴漏成线；有无松动的螺栓、螺母。5定期检查、维护保养5.1中央空调主机和锅炉系统，如由分承包单位负责维修保养的，则按维保委托协议执行，设备主管负责协调和监督。5.2空调与通风系统的功能是制冷、供暖，应每年一次对系统全面保养。此外视季节变化及

5、系统运行实际状况，对系统部件可另作每月一次或每半年一次等不同周期的检修和维保。5.3主机的检查和维保5.3.1对中央空调系统主机，每月进行一次检查，测定主机的油位，测定加热器、散热器、排风机、各传感器、各安全保护开关的性能；因季节更换停用时，对主机应做保护处理。5.3.2主机应每年两次进行保养，测定主机制冷、制热的能力和系统制冷剂量，检查电脑运行性能、电气控制各安全保护装置、过滤器等完好状况，确保主机完好。5.4冷却水泵，冷冻水泵机组的检查和维保循环水泵每月应进行一次检查，检查范围主要是：流量、扬程、密封性、电机轴承、避震器等，具体内容：检查电动机轴承有无阻滞现象，如有阻滞

6、则应加润滑油，加油后仍无改变，则应更换同型号规格的轴承；68GW/LBSG1.2.5.1-2007检查电动机风叶有无擦壳现象，若有擦壳则应修整处理；检查水泵轴有无阻滞、碰撞、卡住现象，若是轴承问题，则应加注润滑油或更换轴承；若是水泵叶轮问题，则应拆修水泵；检查压填料处是否漏水成线，如是漏水成线则应重新装压填料；检查弹性联轴器有无损坏，若损坏则应更换弹性橡胶垫；清洗水泵过滤网；清洗水泵外壳，若油漆脱落或锈蚀严重，则应除锈并重新油漆；变风量空调机的过滤网应每月进行一次清洗，并根据实际情况及时更换；对变风量空调机的电机、叶轮，每年进行一次保养，确保其运行平稳，完好。5.5冷却水、

7、冷冻水管道的检查和维保循环水管道及各阀门、压力表、温度表、保温层及其它附件应每半年进行一次全面的检查、维修、保养，确保管道无滴水，各表显示计量准确；每半年检查一次冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路是否有大量的凝结水，破损的保温层应及时更新。5.6冷凝器、蒸发器每半年应进行一次清洗保养清洁柜式或箱式蒸发器的空气过滤网；清洁蒸发器散热片；清洁接水盘；拆开水冷式冷凝口、蒸发器两端进出水法兰清洁滤网；全部清洁完毕，安装后检查是否漏水，若法兰的密封胶垫老化，则应更换。5.7集水器、分水器膨胀水箱的检查和维保空调循环水系统的