房价持续上涨的经济学分析

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1、房价持续上涨的经济学分析　　摘要：最近几年，我国大小城市的房价都持续上涨，尽管房价上涨有其合理的经济因素，有其是城市化进程导致的消费者需求的增加。但是也由于一些错误的政策，导致房价上涨。例如财政政策、土地的18亿亩的限制等，这些错误的手段在很大程度上导致了土地供给的减少，进而导致房子的供给减少。　　关键词：房价持续上涨；经济因素；土地供给　　引言　　物品的价格是由对物品的供给和对物品的需求决定的房子的价格主要也是由供需决定的。　　图1-1供需模型　　一、房子的需求　　（一）中国的人口数量和结构决定着住房高增长的需求　　中国人口数量

2、的增长让中国不得不进行大规模的住房建设。在改革开放之前的30年里，中国并未合理地解决人口增长和居住的问题。1978年，城市人均居住面积仅为3.6平方米，低于新中国成立初期的4.7平方米。改革开放之后的30年里，肃然住房市场有了长足的发展，特别是市场化之后，每年的开复工总量都在扩大，但仍无法满足日益增长的需求。　　中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数已尽从1990年的3.96人/户下降到了2008年的2.86人/户，并仍在下降。　　中国的城市家庭新增户数从2000年的约700万户上升到2008年的约1100万户

3、而每年市场化竣工的住房大约只有500套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。　　（二）中国的城市化需求　　中国经济正处于数十年的持续高增长中，这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求。没有哪个国家的房地产泡沫是在这个国家增长中出现的，也没有哪个国家可以在不实现城市化率的提高中实现经济的高增长。　　我国用了30年的改革实践解决了2亿农民的进城问题，但还要解决4亿农民的进城问题。如果以同样的速度计算，则将需要60年的时间。因此，必须以城北增长的速度才有可能在未来的20-30年，在我国经济总量达到世界第一时实现城市转化率65%-70%的

4、水平。　　中国现有存量住宅约为145亿平方米，至少还要在建设240亿平方米才能在不断的拆旧和拆除中实现这一目标，而长期的供给严重滞后，尚无法满足这个城市化率的需求。　　从近10年城市化进城的情况分析，外地非农户籍人口约占用城市住房的16.4%，外地农业户籍人口约占用城市住房15.3%，两者合计约占用30%以上。不管这些房子是用什么方式提供的，至少应有这么多数量的住房，而目前的生产能力是无法满足这一条件的，市场化的供给条件只能在其中择优录取，而选择的手段就是价格，因此价格高居不下。　　二、房子的供给　　土地的供应导致了房子的供应量低

5、。　　土地是稀缺资源，在我国其稀缺性尤其大。由于我国的分税制与18亿亩红线的越俗下，土地的稀缺性变得更为严重，价格也更高。　　1994年实行中央与地方的分税制之后，大量税种变成共享税源并被中央拿走了大部分，于是地方政府只好将精力放在还属于地方政府的大头税源和非税收收入上。如此一来，经营城市土地开始成为地方政府的共同行为，大量的土地供给给分税制后的地方政府有了喘息的机会和生存的条件。到1998年房改时，大量的土地并没有让房价暴涨，土地价格也未发生暴涨。　　2002年7月出台的“土地招拍挂牌制度”和2003年的“8.31”土地大限，使

6、得土地供给在誓保18亿亩红线不得突破的约束之下开始了连续18月的低增长和连续14个月的负增长，土地价格开始随着供应量的减少而暴涨。　　开发商过去只有较少的资本金，没有能力囤积土地，并且100亩地开发建房之后的收益可以较容易地获得120亩甚至150亩以上的土地，因此，开发商加速开发将能获取更大的利润。但是土地限制加垄断使得土地供给减少之后，开发商同样开发100亩的收益只能够买50亩，甚至再开发之后只能购买20亩地，此时，开发商囤地行为将比开发房产更赚钱，可风险收益却更低，因此现在囤地行为反到时一种理性行为。这样导致商品房供给更少，房

7、价更高，因此更加使土地增值，土地越增值，囤地利润就越大。随着土地供给的限制，进一步土地利润的增加，导致原本的供应量减少，这也影响了房价的持续上涨。　　三、城市基础设施和公共服务提升　　我国经济告诉发展的过程中，一个很明显的特征就是城市之间的竞争。在这种竞争中，所有城市的政府都在努力改变所在城市的形象，不断加大对城市基础设施和公共服务功能的投入。大量城市在建告诉铁路、公路、轻轨、学校、医院、文体设施以及城市花园。之所以出现很多“地王”，一个很重要的原因就是地位周边的交通设施，就是周边的环境，就是周边的公共服务。如此一来，不但所供的土

8、地被社会和投资者重新认识，而且周边的房价也被市场重新认定。　　随着环境的改善，价值被重估是一件合理的事情。就城市建设和政府投入而言，这些基础设施的配套导致房价上涨，是符合经济学原理的。因为消费者购买房子，不仅仅是房子那么一点的空间，而是周边一系列的