对城中村改造的初步探讨

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1、对城中村改造的初步探讨　　摘要：城中村是城镇化过程中特定历史阶段的产物，加快城中村改造，是一件利在当代、功在千秋的大事，是贯彻落实党的十八大精神、树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现，对统筹城乡发展，具有重要的现实意义。　　关键词：城中村；改造　　中图分类号：F293.2文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）06-00-01　　一、城中村的定义及形成的原因分析　　1.城中村的定义　　城中村是指农村的土地已纳入城市总体规划发展区内，且农业用地很少或没有，居民也基本上属于非

2、农化的村落。正如杨安在城乡建设杂志文中描述道，“繁华的闹市里，纵横的道路边排列着一幢幢漂亮气派的新现代建筑，在现代建的背后却往往有一大群坐落无序、高低不齐、新旧不一的农舍。整座昔日的农庄被包裹在现代城市建筑中。真正的农庄是农舍加周围的田园，充满宜人的乡土气息和田园风光。而城中村却是农舍加周围的水泥高楼，充满了城乡间的不协调。农村的气息在这里窒息了，城市的气息在这里全然不见。”　　2.城中村的形成的原因分析　　我们从城中村历史变迁中不难发现其形成的主要原因：　　从客观上来说，是我国城市化进程的快速

3、发展的结果。改革开放的近30年中，城市化的进程加速发展，我国的城市数目从1978年的320个发展到现在的662个。城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大到9万多平方公里。城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。村庄进入城市，形成了城中村。　　从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。所谓城乡二元管理体制，是指城市和农村分属不同的管理模式，二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。　　二、“城中

4、村”改造成本　　“城中村”改造的成本最主要的有三个方面：　　1.村民安置补偿费。“城中村”村民是失去了土地而只有宅基地，在城市建成区生活。那么对村民的安置补偿费，按什么标准补偿这是村民最关心的问题。拆迁补偿应包括：一是房屋拆迁补偿费；二是临时安置补助费；三是搬迁补助费。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位，用途、建筑面积等因素，采用市场比较法，以房屋拆迁评估价格确定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照货币补偿的金额的规定，计算被拆

5、迁房的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价，或协商确定合理的拆赔比。　　2.土地使用权出让金。它是指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，支付的土地使用权的出让金。在当今社会主义土地市场，在保证土地为国有制度不变的前提下，土地使用者不是通过行政划拨而是通过有偿的市场竞争取得土地使用权。土地使用权不是无限而是有限期的，在限期内，土地使用者可灵活运用土地使用权。地价不是靠国家单方面确定，而是在土地使用者的竞争

6、中形成，以促使土地资源得到更合理，更充分的利用。“城中村”土地属于集体土地，其运作有三种模式可借鉴：一是政府征收土地后转为国有土地，由政府负责安置村民及补偿。土地转为净地，政府或拍卖或自己开发；二是开发商直接与村委会协商，按市场运作开发土地；三是村集体成立房地产开发公司，自己对土地开发利用。这三种方式各有其特点：第一种从城市总体发展观点来看，政府开发最优，按城市规划以公众利益为目的，以城市综合效益最大化为目标，但政府往往资金有限，难以遂人心愿。其他两种都是以集团经济利益最大化为目标，易造成与周边

7、环境规划矛盾，易忽视公众利益。需要政府做好协调工作。　　3.土地重新规划建设成本。开发商对“城中村”土地改造建设，多数开发成商业用房或居民小区。那么在这一阶段主要发生的费用有：建设单位的管理费、勘察设计费、临时设施费、工程监理费、建安工程费、预备费、固定资产投资方向调节税及建设期投资贷款利息等。　　三、城中村改造的难点分析　　城中村的改造不同于城市进程中的旧城改造，城中村改造涉及土地的转制、村集体和村民的出租屋问题。这些问题与村民的利益交织在一起，远比一般的旧城改造问题复杂得多。　　1.改造模式

8、与改造主体问题　　由于城中村所需改造资金数额巨大，因地制宜地设计好各村的改造方案，解决改造模式与改造主体问题，是改造计划制定的前提。现行的一般改造模式主要是下面三种模式：一是由政府主导，主要是指政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式。二是村民在政府指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。这种模式政府支持力度比较大（比如在基础设施、公建设施及资金等方面），适用于村集体及村民筹资能力强，村规模较小的情况；三是开发商主导的开发模式，开发商资金雄厚，开发经验丰富，可以缓解政府资金的局限性，减少