我国房地产行业融资问题研究

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1、我国房地产行业融资问题研究　　摘要：随着我国改革开放的发展，经济体系改革也在不断地深入，在土地有偿使用和住房制度改革等因素的影响下，我国的房地产行业得到了蓬勃发展。融资几乎贯穿了房地产行业的整个发展过程，目前我国的房地产行业在融资方面存在诸多问题，其已经严重影响到我国房地产行业的健康持续发展，成为了当前亟待解决的问题。本文的研究意义在于通过对房地产行业融资相关理论的研究，对我国当前房地产行业融资的问题进行分析，在结合我国实际国情的基础之上，对我国未来房地产行业的融资发展探索新的出路，期待能够通过本文的研究为我国房地产行业在融资问题方面提供一个新的思路。　　关键词：房地产行业；融资

2、模式；融资策略　　中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）10-0-02　　房地产属于资金需求较大的一个行业，巨大的资金需求单单依靠自身所拥有的资金是远远不够的，所以，融资就成为了决定房地产能够稳定快速发展的重要因素。因此，对我国房地产行业融资问题的研究，对于保障我国房地产行业的健康持续发展与我国经济的稳定发展是有着重要意义的。　　一、房地产融资概述　　1998年我国的金融行业对房地产行业的支持开始向投资与销售两方面转变，在1998年，我国房地产的开发贷款余额数达到2028.92亿元，而在2003年我国在房地产的开发贷款余额数则达到了665

3、7.35亿元，房地产的开发贷款方面的增长速度是要比同期的房地产全部金融机构贷款的增长速度高出较多的。在2004年我国的房地产开发资金筹资总额达到了17168.8亿元，这也表现出了我国的房地产融资有了较大的进步，在这个时期我国的房地产融资主要来自房地产开发企业自主所筹措的资金、银行给房地产开发商的贷款、预售定金、预售所收取的资金。我国的房地产行业在2007年其进行融资的手段不断增加，银行借贷、证券市场融资和其他一些融资方式都成为了房地产行业进行融资的手段。2008年，由美国次贷危机引起的全球性的金融危机，对国内的房地产市场产生了巨大的影响，房地产投资增速从这时开始筑底。从房地产行业

4、融资方面来看，政府部门及银行出台的一系列相关控制政策，对房地产企业的融资产生了巨大的冲击，大部分的中小房地产企业投资上因为筹集不到银行资金，而使得大部分的中小房地产企业不得不通过地下钱庄或高利贷暂时缓解财务危机，但许多中小房地产企业都因为高额的负债而不得已选择破产。　　二、我国房地产行业融资现状　　（一）我国房地产行业融资策略的现状　　房地产行业融资策略指的是房地产企业采用一定的方法和步骤，在某一段时间之内为了能够实现融资所指定的一系列计划。权益资本与分债务资本是房地产开发企业的资本结构的两个部分，债务资本是指房地产企业因为自身经营过程之中向银行和某些金融机构进行贷款所产生的债务

5、关系从而形成的一种资本；权益资本是指房地产企业所有者在对企业进行投资或者是企业在自身的经营过程之中因利润分配而产生的积累。　　房地产行业是一个资本密集型的行业，需要投入大量资金，一般的房地产项目，少则需要投资数千万，多则就要投资几亿甚至数十亿。房地产的项目通常从规划，征地拆迁、建设直到销售，其周期短则需要3年，长则需要5到8年，投资之后要进行资金回收的周期是很长的，而在这个期间是没有收入的。所以，房地产企业是否拥有雄厚的资金作为后盾，资本的结构是否合理，融资渠道是否完善的，这些都是是房地产企业的开发项目能否正常平稳运行的决定性因素。　　一直以来我国的房地产企业其资产的负债率都较高

6、。在我国大型的房地产上市企业其资产负债率是比同行的其他企业低出较多的，相反中小型的房地产企业其资产负债率则是同行企业高多较多了。中小型的房地产企业其所负债大部分都属于短期负债，而中小型房地产企业的偿还债务的能力较弱，其存在着较大的财务风险。目前我国的房地产企业其资本结构特征主要有两点：其一，房地产企业自身所拥有的资金较少，房地产企业的资本总额当中权益资本所占有的比例过小，对于风险的抵抗能力较差。其二，房地产企业通常其自身的负债比例比较高，在房地产企业的资本总额当中长期负债所所占有的比例比较小，在融资方面短期的银行借款所占比重较大，企业的负债结构不合理。　　（二）我国房地产行业融资

7、模式的现状　　融资策略限定了融资方式的种类和使用方式，融资方式在融资策略的实施过程中体现出自身的价值。我国房地产企业融资方式一般有以下几种：　　1.信贷　　在当前的各类融资产品当中，银行融资所具备的低成本和其成熟性是其他融资方式所不具备的，这也导致了在之前的时期之内，银行信贷对于房地产行业的快速发展起到了决定性的作用。另一方面，随着房地产的不断发展银行对于风险管理机制不断完善，这使得房地产进行银行融资的门槛不断增加。目前银行对于房地产企业的贷款推出了信贷营销方针，因此，房地产企业