mba案例:soho中国“烂尾”阵痛

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1、资料来自MBA巴巴商学网,建议直达MBA巴巴浏览更多完整资料 “烂尾楼专业户”不收烂尾楼了?SOHO中国董事长潘石屹近日接受媒体采访时表示,“2012年公司将谨慎收缩战线,并购目标仅针对土地,烂尾楼、在建工程等将不再考虑。”此言一出,SOHO中国股价应声而落,5个交易日连续下跌近10%。  本刊统计发现,“烂尾楼改造工程”并非SOHO中国的“非经常性项目”,而是“主营业务”。若实施潘石屹所说的“不收烂尾楼”政策,SOHO中国的盈利能力将有待观察。  新增项目半数来自烂尾  建外SOHO一炮打响之后,SOHO中国的精力更多转移到从价值洼地中挖掘出某个项目,套上自己的

2、品牌,简单包装一番,借助超强的营销能力,以成倍的价格卖出去。从开创散售模式到淘金烂尾楼,SOHO中国可谓迈入了更高的段位:由买地卖房子升级到买房子卖品牌,利用成功的惯性,做起了“一本万利”的生意。  SOHO中国收购烂尾楼的密集期要从2007年算起。作为SOHO中国上市后的首笔交易,潘石屹一口气从华远集团购得两处烂尾楼——“民源大厦”和“北京公馆”,更名为“光华SOHOII”和“SOHO北京公馆”。从此,SOHO中国大量收购北京上海两地的烂尾项目。  SOHO中国2009年至今做过的18个项目中,有9个在接手前是空置、烂尾,占据半壁江山。业内也将“烂尾楼专业户”的

3、称号赠予了SOHO中国。  不过,2010年5月北京官方出台禁止物业散售政策之后,SOHO中国转战上海,收购烂尾楼的机会减少。而楼市调控令SOHO中国的销售遭遇滑铁卢,营销体系出现动荡,负债攀升存货高企,大捡烂尾楼快钱的模式遭遇挑战,何去何从关系到公司未来的命运。  “二手货”支撑高利润  易城中国提供的数据显示,2011年三季度,北京甲级写字楼平均售价季度为30620元/平方米,而SOHO中国的写字楼售价早在2007年上市的时候就已达35775元/平方米,2010年则达到59824元/平方米,年复合增长率近20%,且一直高于周边住宅价格。  高售价使得SOHO中

4、国的净利率远超房地产行业平均13%的水平。在2009年达到45.7%,2007年和2010年分别达到28.58%和20.71%。  在房地产行业里,“高周转”和“高利润率”往往不可兼得。SOHO中国能够两者兼备,烂尾楼功不可没。资料来自MBA巴巴商学网,建议直达MBA巴巴浏览更多完整资料  2007年,SOHO中国的存货周转率是万科的两倍多;2010年,SOHO中国的存货周转率是万科的3倍。但在经济波动期,SOHO中国则不如万科“货如轮转”。  SOHO中国收购过来的“二手货”不但创造了高毛利率,还使周转率又上了一个台阶。众所周知,SOHO中国项目数量不多,不以拿

5、地能力见长。故“戒掉”烂尾楼,SOHO中国如何保持业绩令人产生高度怀疑。  以SOHO中山广场为例。2011年5月6日SOHO以32亿元总额收购上海新世纪长宁商业中心的A、B幢办公楼及地下室,更名为“SOHO中山广场”,收购均价2.25万元/平方米。在完成收购3个月后,即2011年8月14日,SOHO中国正式对外销售。在不到半个月的时间里,SOHO中山广场完成合同销售金额14.33亿元,销售均价4.88万元/平方米,翻了一倍。  2009年11月收购的北京嘉盛中心项目同样如此。收购均价22718元/平方米,两个月后启动销售,平均售价为43000元/平方米,比收购价

6、格高出约89%。更为重要的是,有价又有市,成交火爆。开盘首日就售出47000平方米(首期总面积的80%),录得合同销售收入20.8亿元人民币,收回了总投资的约90%。  周期只有两个月?而且价格翻一倍?还有比这更惊人的周转速度和毛利率吗!周转最快的住宅开发商从拿地到开始销售也至少需要半年时间,封顶、售罄能在一年半内完成已经很神奇了。  SOHO中国之所以能这样操作,得益于商业地产的品牌护城河。商业地产不同于住宅,对品牌和客户渠道的依赖性强。  戒掉烂尾需付出代价  不过,当品牌内涵越来越稀释的时候,非理性繁荣只会产生“温水煮青蛙”的效果,潘石屹显然已意识到了危机。

7、  潘石屹认为,1998年-2010年,房地产业经历的高速成长期是行业发展的“上半场”,房地产商注意力基本上都放在“圈地”、“融资”和“研究政策”上。如果说2011年是“中场休息”的话,2012年则进入“下半场”。  根据潘石屹的观点,进入下半场后,以前通过圈地、捂盘坐等土地溢价收益的房地产开发模式将不再奏效,房地产行业将回归平均利润率。届时,房地产商将注重产品的设计水准及项目品质的提升。因此,SOHO中国从今年起将不再收购“烂尾楼”和在建工程。不过SOHO中国已深陷烂尾楼中。资料来自MBA巴巴商学网,建议直达MBA巴巴浏览更多完整资料  熊市中,SOHO中国销售

8、大幅放缓。

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