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1、《房地产策划大全—房地产企业管理》团圆网www.tuanyuan.tv李凤云中国人民大学财经学院投资项目评估与管理项目的一般定义项目是一个特殊的将被完成的有限任务。它是在一定时间内，满足一系列特定指标的多项相关工作的总称。项目的含义项目是一项有待完成的任务，有特定的环境与要求。有一定的组织机构，利用有限资源（人力、物力、财力等），在规定的时间内完成任务。任务要满足一定性能、质量、数量、技术指标等要求。项目的含义所谓项目，一般是指同一性质的投资（如设有发电厂和输电线路的水坝）或同一部门内一系列有关或相同的投资，或
2、不同部门内的一系列投资（如城市项目中市区内的住房、交通和供水等）。项目还可以包括向中间金融机构贷款，为它的一般业务活动提供资金；或向某些部门的发展计划发放贷款。项目通常包括有形的，如土木工程的建设和设备的提供；也包括无形的，如社会制度的改进、政策的调整和管理人员培训，等等。（世界银行）投资项目的含义投资项目是指投入一定资金以获取预期效益的一整套投资活动,是在规定期限内为完成某项开发指标而规划投资,实施政策措施,组建机构,以及包括其它活动在内的独立的整体。一般投资项目主要是指用固定投资兴建的工程建设项目。投资项目
3、周期投资前期机会研究初步可行性研究可行性研究评估和决策投资时期（项目实施阶段）谈判和签订合同阶段工程设计阶段施工阶段试运转阶段交工验收生产时期生产经营阶段评价总结阶段项目评估的内容项目建设的必要性评价和建设条件评价项目技术评价和基础数据的预测和分析项目的财务评价项目的组织管理评价项目国民经济评价和社会评价项目的风险评价项目的总评价项目建设的必要性评价 和建设条件评价项目建设的必要性评价:从国家宏观调空的角度出发,考察项目建设在社会经济发展中的作用和对国民经济整体以及社会发展的影响,衡量项目建设的必要性；从企业的
4、角度考察，考察对战略的影响。项目建设条件评价:主要评价拟建项目是否具备基本的建设条件和生产条件.主要包括厂址选择评价,基础设施条件评价等项目技术评价 和基础数据的预测和分析项目技术评价:不同的技术方案,投资不同,其产生的效益也会不同.通过对技术方案的评价,分析其工艺技术和设备的先进性和实用性,以保证选择最佳的技术方案基础数据的预测和分析:即分析和测定项目的固定资产投资,流动资金投资及建设期利息等,并预测项目投产后各年的生产经营成本,销售收入,利润和税金等数据.项目的财务评价是依据国家现行的财税制度,从财务角度分
5、析计算项目的效益和费用,依据预测数据,分析计算项目的财务评价指标,以考察项目的盈利能力,借款清偿能力以及外汇效果,从而考察项目建设本身的财务可行性.项目的组织管理评价认真分析项目的组织管理机构是否健全，合理，能否适应项目的实施；项目的领导班子人员是否配备齐全，管理经验，工作水平，业务素质能否适应项目管理的需要；项目管理的各种规章制度，生产责任制度是否建立和健全并落实；劳动力的技术素质，文化素质能否适应建立项目的需要。项目国民经济评价和社会评价是投资项目经济评价的核心部分，它是从国家整体的角度来看投资项目所带来的
6、效益和所花费的费用.项目的风险评价就是通过对各种不确定因素对项目经济评价指标的影响，来预测项目可能承担的风险，进而分析项目经济评价可靠性如何项目总评价归纳分析结果和评价意见进行最后的综合平衡，分析判断，对拟建项目必要性以及技术，经济的可行性进行总的评价，作出项目评价的明确的结论，从而提出评价报告和建议。项目评估的特点动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主。定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主。全过程效益分析与阶段效益分析相结合，以全过程效益分析为主。宏观效益分析与微观效益分析相结合，以宏观效益分析为主。项
7、目评估的程序组织评估小组制订评估计划调查，收集，整理资料分析评估编写项目评估报告投资项目评估基本原理资金时间价值原理投资项目比较分析方法投资项目在整个企业运行系统中的地位企业资本运行系统企业战略目标资本筹措战略投资实业投资产权投资以资产为基础的经营资产重组资本回收资本收益分配投资战略投资项目在整个企业运行系统中的地位企业经营目标企业投资战略资本筹措战略投资企业战略投资的两种形式基于资产的经营——产品经营资产重组企业经营收益的分配基于战略的项目评估的特点满足企业价值最大化的目标与企业的成长战略相一致有利于提高企业
8、的核心竞争力满足企业价值 最大化的目标企业投资项目评估之首要考虑企业价值增值的评价指标附加经济价值EVA=税后营业净利润－资本成本其中：资本成本=总资本×平均资本费用率平均资本费用率=资本或股本费用率×资本构成率+负债费用率×负债构成率市场附加价值MVAMVA是企业在市场中的价值与全部投入资本的差额。MVA主要用于衡量经营者能否增加投资者委托他们经营的资本价值。MVA=市值–资本=np
