大连市甘井子区华南项目投资可研报告

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1、大连市甘井子区华南项目投资可研报告华润置地大连有限公司报告框架第一部分：项目概况…………………………………….…………………………………………….5第二部分：整体市场…………………………………….…………………………………………….16第三部分：区域市场……………………………………………….…………………………….27第四部分：项目定位及规划方案………………………………….……………………….……………………………53第五部分：项目开发及销售计划………………………………….……………………….……………………………5

2、9第六部分：投资收益分析…………………………………….…………………………………………….62第七部分：结论………………………………….……………………….……………………………73总体情况第一部分项目概况一、项目概况－宗地位置行政位置：位于大连北部华南广场，隶属于甘井子区，处于城市“北进”战略的发展方向。城市关系：青泥洼商圈/中山广场（市中心）：13公里星海广场：12公里大连机场：5公里新火车站（2013年建成）：3公里华南广场商圈：500米区域功能：填补大连北部商圈空白，主城区“北进”扩张的核心商业中心，大连的第

3、三大商圈。主要规划了大型购物广场、超级市场、大型专业批发市场、星级酒店、大型商务办公楼、生态居住区。地铁1＃一、项目概况－周边现状金山公园、高尔夫小区：动力院景、加州洋房居民区小区：北府花园华南商业中心露天堆场、仓库待开发地块二十三中学东、南、西侧现状较好，主要为待开发地块、住宅、商业、学校、公园。北侧现为货物堆场及仓库，未来整体规划为开发经营用地。宗地华东路/东联快速路东北快速路山东路华北路中华路东方路一、项目概况－交通状况宗地地铁1#线地铁中华广场站华东路/东联快速路东北快速路山东路华北路西安路至开发区东北快速路

4、：6车道，全封闭快速路，连接市区与开发区。华东路、东联快速路：6车道，上层为09年9月新开通的高架快速路，是主城区连接“北进”战略区域的重要通道。山东路：6车道，往南连接至促进路、西安路商圈。华北路：6车道，国道201、202线，进出大连的交通要道。公交：1、8、19、20、21、43、303、413路可通达市内及北部。地铁泉水站华东路/东联快速路东北快速路山东路华北路中华路东方路一、项目概况－交通状况宗地地铁1#线地铁中华广场站地铁1号线为贯穿城市南北方向的骨干线路，北起南关岭，南至河口，线路全长约27.4公里，预

5、计2013年建成。中华广场站是中最先进入全面施工的区域，车站主体沿山东路南北走向。大连地铁线路图地铁泉水站一、项目概况－周边配套华南沃尔玛文娱商商华南金山高尔夫练习场大连新世纪医院大连市第二十三中学国美苏宁安盛购物广场华南家居大世界华南假日服饰广场华南建材城文博雅中学商山东路商业街文南华小学文文华西小学华南中学枣园公园娱文华中小学医医大连市第三人民医院医甘井子妇幼保健医院作为城市“北进”战略的重点发展区域，在经历前期的孕育后已相对成熟。紧临大连第三大商圈－华南广场，周边商业配套发达。周边教育、医疗资源亦较为丰富。宗地

6、1.5KM一、项目概况－城市发展“西拓北进”是大连城市化发展的重要战略，“北进”是指华南－南关岭－泉水－金州一线，华南－南关岭是决定“北进”战略实施的重点。华南南关岭泉水一、项目概况－城市发展南关岭（本项目以北3公里）新火车站、地铁枢纽：哈大客运专线（建国以来东北地区投资最大的铁路项目）的起点，地铁1#、2＃、4＃线的起点。两站合建，未来大连的交通枢纽，预计2013年建成，2015年交通新格局初步呈现。新体育中心：由“一场”－中心体育场；“四馆”－中心体育馆、网球馆、游泳馆、训练馆组成，总投资88亿元，预计2013年

7、建成。大连体育中心大连新火车站一、项目概况－宗地现状编号占地建面容积率用途备注住宅用地2#4.1714.646.63.2住宅、配套商业建面、容积率根据双方认可的方案确定，后续将以此报批规划指标。3#5.414#4.99商业用地1#3.520.85.9购物中心、酒店、公寓地块内部现有厂房、仓库等建筑（无民居），均由土地出让方负责整理拆除。各地块间有一定高差，详见右图。2#地块南侧红线外有一条高压走廊，对方案的排布略有影响。各地块的详情如下：高压走廊32-41m52-59m51-70m44-58m一、项目概况－土地交易一

8、、项目概况－资金说明第二部分整体市场二、整体市场-住宅供需、价格1-10月累计新增住宅批售17356套，同比下降50.24%，较上月降幅缩窄近1个百分点，主要增长来自于沙河口区的华业玫瑰东方项目。1-10月累计推盘放量26906套住宅，同比上涨50.2%，涨幅较上月大幅缩水15个百分点。秋展试水之后，刚性客户因价格高企等原因出现的观望情绪被发现