集体建设用地使用权流转中的法律问题探索

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1、集体建设用地使用权流转中的法律问题探索-学校党建论文集体建设用地使用权流转中的法律问题探索戴昶舒刘艺工（大连理工大学，辽宁大连１１６０２４）［摘要］集体建设用地使用权的流转是现今农村土地改革的重要任务，现行法律制度对流转进行了严格的限制，致使我国农村中普遍进行自发流转，隐形流转市场庞大。在市场资源配置日益优化的今天，如何更优质的提高土地利用效率成为了亟待解决的问题。本文通过对现行法律法规进行梳理，结合实际遇到的困境提出针对性的解决方案，以期对集体建设用地使用权的流转有所裨益。［关键词］集体建设用地使用

2、权；流转法律问题；完善建议［中图分类号］Ｄ９２２．３１［文献标识码］Ａ［文章编号］１６７２－２４２６（２０１５）０５－００２７－０４［作者简介］戴昶舒（１９８９－），女，内蒙古赤峰人，大连理工大学民商法硕士研究生。刘艺工（１９６２－），男，山西原平人，大连理工大学人文与社会科学学部教授。党的十八届三中全会，明确指出现今集体建设用地使用权的流转是农村土地改革的重要任务。农村集体建设用地入市流转，可以充分发挥市场“无形的手”的资源配置作用。［１］我国的集体建设用地经历了从全面禁止流转、自发隐性流转到试点探

3、索流转的发展过程，实践中的发展经验表明面对当下的流转需求和现实操作，需要对其进行更为全面科学的法律规制用以保证流转的合理合法性。集体建设用地使用权是适应农村发展的需要而产生的一种农村土地物权［２］，其是指民事主体以非农建设的目的，依法对集体所有的土地所享有的占有、使用并获得收益的民事权利，其有权在享有权利的集体土地上建造并利用建筑物、构筑物以及附属设施。现今我国法律对于集体建设用地使用权流转规定十分严格，局限于以下几种途径：第一，村民出卖或出租自己拥有的宅基地地上建筑物、构筑物等导致集体建设用地使用权

4、的变更。村民由于外出到城市谋生，因而选择变卖其在农村的住宅换取物质利益。第二，农村企业由于破产、兼并而取得集体建设用地使用权。农村企业合法用地的地上建筑物、构筑物作为企业的资产可以进行处置，而地下集体土地使用权与其具有不可分性。第三，被继承人去世后，继承人由于继承宅基地上所建房屋而获得宅基地使用权。对于农村村民而言，其继承的房屋即在农村的集体土地上建造的具有宅基地使用权的房屋，当发生法定的继承事由时，则会引起集体建设用地使用权的变动。第四，乡镇企业的厂房等建筑物、构筑物抵押时，集体建设用地使用权一并抵

5、押。一、集体建设用地使用权流转中遇到的法律困境（一）现行法律规范有悖于法学理论所有权是《物权法》中最为重要和完全的权利类型，根据物权法理论可知，所有权是指所有权人依照法律规定对自己所有的动产或不动产享有的占有、使用、收益和处分的权利，具有排他性和永久性。我国《宪法》明确将集体土地的所有权归属赋予农民集体所有，然而我国的现行法律规范与物权法理论存在着矛盾和冲突，主要表现在以下几个方面：其一，《土地管理法》限制了集体建设用地使用权的流转，导致农民集体对于其土地的所有权被破坏，农民集体失去了自由处分土地使用

6、权的权利。其二，《土地管理法》限定了集体建设用地的使用权出让方式，即需先征为国有建设用地再进行出让流转。这无形中将国有和集体建设用地所有权的权能区别对待，有悖于所有权的平等性理论。（二）法律规范和地方政府规章之间存在的矛盾和冲突１．法律规范之间存在的冲突。我国《宪法》明确规定了允许土地使用权的流转，其效力也当然的涉及允许集体建设用地的使用权的流转。《宪法》作为我国根本法，其效力是最高的，任何法律和法规规定的内容不得与其相抵触。但我国现行的《土地管理法》中关于集体建设用地使用权的规定却是除非出现法定的特

7、殊情况，否则不允许进行流转。这种规定很明显与《宪法》的规定相违背。２．法律与规章之间存在的冲突。我国现今对于集体建设用地使用权流转的规定大多是在试点地区以地方政府规章的形式出现，如广东省的流转办法是由广东省政府制定的。地方政府规章是指各省、自治区、直辖市的人民政府及其政府所在地的市、经济特区所在地的市和国务院批准的较大的市人民政府，根据法律、行政法规所制定的规章。根据法律位阶理论，地方政府规章与地方性法规均属于低位阶规定，其与上位法相比不仅适用区域有限同时适用效力也低。我国《物权法》《土地管理法》等规

8、定在非特定情况下禁止流转，而各地试点的地方政府规章则根据实际情况，允许了流转的发生并规定了具体流转程序。但是在具体的司法实践中，地方政府规章仅能作为法院审案的重要参考，并非定案依据。（三）流转实践中存在的法律纠纷１．用于流转的集体建设用地使用权的法律权属不明。由于现今农村的集体建设用地使用权并未被法律明确授予流转权限，因而无法实现土地的权属登记。“确权”是决定集体建设用地是否能流转的前提。［３］我国《宪法》明确规定集体土地的所有权属于集体，但这种粗化的表