无锡市锡山区项目分析报告

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1、无锡市锡山区项目分析报告（内部稿）2011年6月23日报告结构本报告将从以下四个方面阐述：城市背景研究part1part2part3part4锡山评估房地产发展现状项目专题研究城市背景研究城市区位无锡市位于江苏省东南部，长江三角洲平原腹地。东与苏州接壤，距上海市128公里，南濒太湖与浙江省相望，西与常州交界，离南京市183公里，北临长江，与天然良港--张家港为邻。无锡所在的苏锡常都市圈紧临大上海核心区，在长三角经济圈中处在中心位置。水陆空交通便捷。沪宁铁路横亘东西，京杭运河纵贯南北。200公里范围内可覆盖上海、南京、苏州、杭州等20多个现代

2、化城市。城市交通无锡市是长江三角洲地区重要的交通枢纽。铁路：京沪铁路从无锡腹地穿过，是目前正在运营的重要的国家铁路干线。正在建设中的新长铁路自南向北穿越无锡全境。规划中的京沪高速铁路也将通过无锡。公路：无锡已建成四通八达的公路网，包括沪宁高速公路、锡澄高速公路和江阴长江大桥。航空：无锡硕放机场，可起降大型客机，已开通多条国内航线，正规划进行扩建，增加更多的航线。水运：依托长江、京杭大运河和太湖，无锡境内共有7条主要航道通向各地。京杭运河无锡段已完成了四级航道标准；正在五级航道网整治。长江沿线具有较长的深水岸线，拥有多个万吨级码头。城市概括无

3、锡总面积4788平方公里，常住人口约638万，下辖两市（江阴、宜兴）七区（锡山、惠山、滨湖、新区、崇安、南长、北塘）。无锡是中国民族工商业的发源地、中国乡镇企业的发祥地、苏南模式的代表城市。北唐区、崇安区、南长区为中心区域，人口相对密集。新区、滨湖区、锡山区为新型开发区。惠山区为老工业园区。人口状况2010年无锡全市户籍人口467万，全市常住人口638万人，外来常住人口是171万人，三项人口指标均低于江苏经济最发达城市苏州。与长三角其他三个城市杭州、南京、苏州相比，户籍人口和常住人口随偏小，但是外来常住人口这项在与江浙两省会杭州和南京相比却

4、很接近。说明虽然无锡人口基数相对较小，规模不大，但是随着无锡近年来的经济发展，就业岗位增加，产业升级，不断吸引外来人口。无锡近年来的人口增速稳定，随着无锡经济发展，就业岗位增加，产业升级，不断吸引外来人口。宏观经济无锡市宏观经济发展迅速，2010年无锡GDP总量5758亿元，同比增长13.1%。经济总量位于全省第二，仅次于苏州。无锡市生产总值除2007年大幅增长62.37%外，近几年增长有所放缓，仍保持在百分之十以上。无锡经济增长速度经过前几年的回落，这两年再次步入快速发展阶段。2010年江苏主要城市GDP对比（亿元）近十年无锡GDP总值走

5、势GDP增幅和房地产业发展状况的关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展快速发展人均产值无锡市人均生产总值27750，可比增长10.9%，按照相关理论，其房地产市场以改善型需求为主。城镇居民生活水平进一步提高，人均GDP连续5年增幅超过10%，居民收入和消费水平正迅速提高。人均GDP与宏观经济发展0-800US￥800-40008000-200004000-8000生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主超速发展单纯数量型改善需求为主快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型产业分析

6、无锡第二产业占绝对主导，高新技术产业中有五大支柱产业，占重工业比重的35.7%，第二产业比重位居全省地级市第二位。2010年三大产业结构调整为1.8:55.7:42.5。工业园区的建设给无锡市第三产业带来了新的发展机会，产业布局“二三一”。生产形势总体特点为：第一产业稳定增长，第二产业保持稳定，第三产业持续增长.1.8%42.5%55.7%居民收入无锡处于长三角16个城市中央区域，起着举足轻重的作用，具有一定的竞争优势。城镇居民生活水平进一步提高，人均可支配收入增速已连续5年增幅超过10%，居民收入和消费水平正逐步提高。在与长三角其它城市的

7、对比中，人均可支配收入在江苏省各个城市中仅次于苏州、南京。无锡人均可支配收入在省内处于高水平，2010年达到了27750元，年增长率在10%以上，增长速度稳定，购买能力强。城市整体发展苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地位和创新中心，无锡将联合其它2市以外部开放性的发展方式共同发展。苏锡常都市圈的区域发展目标是，在以上海为中心的沪宁杭城市群中，率先实现现代化，积极融入国际经济贸易体系和世界城市体系，实现苏锡常三市共同发展。55.7%55.7%以外部开放性的发展方式共同发展城市规划格局规划2020年无锡市主要城区人口达200万，中心城区建成区

8、面积将达到195平方公里，无锡的城市扩张将继续加剧。主城区周围的六个组团分别为查桥—安镇—羊尖—厚桥组团，港下—东湖塘—张泾组团。规划中的无锡市定位是适宜投资创业的工商名城：适宜