美国酒店工程管理状况

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1、美国酒店工程管理状况[美]卡尔雷根余立军编译以下文章旨在提供一个浅显的美国酒店工程管理实际状态，以食读者一些启发性的思考。工程部分在酒店中所发挥的作用和任务，是保护建筑在内属于资产所有者的任何财产。从立面构件、框架结构，地面，墙壁，天花板到摆放物件。还包括电力变压器和区域用电分配，建筑内供水和污水处理，供热，透风，空调系统，消防报警系统及火灾安全配套装备，垂直运输系统，物业区域内的停车场、绿化和病虫害防治。公用事物管理，如电力，煤气，蒸汽，水。厨房和洗衣装备。灯光和音响系统，等等。建筑管理就是管好建筑。要到达建筑的使用要求，关键取决于工程部分管理水平和管理手段。?9/9?在

2、整个建筑群中，写字楼的工程维护最轻易。一般来讲，办公室和商店内的经营区按租赁协议的事前约定(三净租约除租金之外税金、保险和维修三不管），租户常常负责其付费空间内的所有维修和保养。大厦经营者通常只负责基础建筑和公共区域。一样的概念适用于住宅和公寓。???这里的所有规定都是包括在租赁协议中。办公楼开放时间通常是固定的，也就是说，从上午7:00至下午6:00;电子控制锁确保每扇门里外都和警报系统预设的时间一致。警卫可不受限制的对所有地方进行巡查并应对任何报警电话。周末一般24小时处于闭锁模式。放工后工作职员对建筑进行清洁，通常情况下，工程部分要求随时待命。租户继续使用其办公室直到

3、离开时，可以签署热通空调的附加合约并支付服务用度。???很多酒店更加全面的要求，工程部分负责一切与建筑有关的一切事务。依照酒店组织机构的划分，把一些工作分配到其他部分。安防部负责防火系统，但终究由建设运营商的工程建设部分负责，并建立针对酒店经营者监视的法规。??酒店的管理经验经常鉴戒到游船或医院，这些一周七天24小时开放的建筑场所。当客人正时熟睡的时候，建筑装备依然继续运行。热气和透风装置，室内热水加热都在运行，洗衣房可能仍在工作，以便在夜间清洁洗衣机的滚筒，前台接待员和夜审员都必须做好他们工作。在后台，一切工作都在正常进行中，每一个人都可以做他们自己的事，以保证客人在安全

4、和舒适中休息。9/9??没有突出业绩的其他部分，可能有多达10个或更多，但说到底，假如没有工程部分就没有酒店。拿掉这些服务，如热水或电梯，加热或冷却，电力，厨房装备，洗衣装备等，客人到这来干什麽呢。所有工作中最重要的部份，固然是必须保持酒店的整洁，而最吸引客人眼球的地方常常是客房的舒适性。从整座建筑中往除餐厅不影响酒店开业，或封闭酒吧、休息室都不会造成酒店停业。再次夸大，各部分要有助于建立一个无缝操纵的客户舒适、安全和满意的机制，才是相当重要的。??以下的内容将阐明酒店工程管理的各个环节。固然有些事情相互关联，不能真正分开。但我希看通太重点描写，读者可粗略的了解工程部分在每

5、一个方面发挥的作用。?职员编制??职员配备的数目存在相当多的变数。变数取决于其他所有部分的财务执行情况，和公司终究产生的利润，而工程部分的业绩多少、范围大小将直接影响下降本钱的经营思路。其他影响财务的因素有：客房，会议场所，场地，建筑寿命，库存量，覆盖面积泳池及周边装备，所有这些地方维修所产生的用度。??9/9财务方面的因素也影响了高质量的维护。您不可能用胶带和胶水修理所有东西，乃至您有本事连胶带都不用。调度员的本事再大也没法在繁忙中把所有的事情弄定。酒店最繁忙的时候是在晚上，吃过晚餐的客人返回自己的房间，开始使用客房内的所有装备。更多的时候维修职员需要上下午班。他们总不能

6、像墓地的鬼魂一样午夜轮班吧？???普遍采用的工程部分职员编制范围的。由美国大学工程学教授弗兰克.伯恩斯坦给出了相对正确的基本公式。回顾我在康奈尔大学酒店管理学院的笔记，当时对他的理论坚信不疑。他把所有的经营装备，系统，建筑物表面，都依照制造商的建议和现行最好的维保方案加以斟酌，再加上装备设施预防性保养和维修所需的频率。计算公式为工程全职职员对应100客房。???这意味着，一家具有500间客房的酒店。需要有名全日制维修工程师进行妥善维护,才能使这座酒店成为美国维修保养状态最良好的建筑。实际上一些酒店还有其他“附属建筑”9/9，如贸易，公寓，办公，这些都加大了工程维修的范围和要

7、求。最头痛的事这些建筑的管道，热通空调，几近所有的系统都是公用或相连的,范围非常庞大，需要提供全方位地服务。租户自行维修的事要得到工程部分的批准，还要有监视。公共区域的维护和维修全部由工程部分负责。因此，调剂全日制员工的数目在所难免。假如这些建筑的部份维修工作承包出往，只要工会方面没有题目，那就承包出往。????公式/100只是一种理想状态，它要求维修职员保持固定，才能建立良好的维修典范。而周期性的“财务压力”，一直困扰着大多数建设运营商，他们普遍存在刀耕火种的心态，这将对维护的数目和质量产生负面影响。???酒店是