经营与服务并行走宽物业发展之路

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1、经营与服务并行走宽物业发展之路——记集团公司物业部春雨润物细无声。近几年来，物业部一直在奋力蜕变，尤其是2013年至今，物业部苦练内功，创新理念，服务与经营互促进。2014年1至4月新签、续签合同14个，合同额达300万元，较去年同期相比，全部实现递增，平均增长了27%。物业部从精神面貌、经营质量上有了全新的改变。逐渐地，迎来了属于自己的春天。梳理思路创新管理古人云，一切皆变。而唯一不变的就是“变化”。随着市场和企业态势的不断变化，想要发展，自身就要跟着一起改变。长期以来，物业部的重点工作倾向于生活服务及房屋修缮，虽然开拓了房屋租赁等项目，但成绩缺少质的飞跃。而现在，集团公司正当改革时期

2、，大家清楚地认识到，物业部想要发展，必须将服务做的更好，且重中之重是必须将经营额提上去，而这，首先需要一个新的思路，适于经营工作的全新管理理念。2013年7月，有着多年物业管理经验的王营作为新上任的经理来到物业部，用一周的时间转遍了物业所管辖范围内的平房、楼房等19片地，对整体情况进行了解。同时要求各个部门，把所有工作进行整理，将最近三年的业绩对比和分析，分批在专题汇报会上进行汇报。在听完所有部门的汇报后，再依次进行梳理。结合梳理出的情况和物业部实际，重新对领导班子进行调整分工，确定了由经理、经营、工程、安全及财务等五人组成的新领导班子，做到有分管有协管，分工不分家，相互有配合，且班子成

3、员相对有独立的权责；过去，会议是全体中层管理者参加，有人汇报有人从不发言。而现在，要求副经理们发挥职责作用，将每周发生的事情全部掌握，在新一周班子会上大家一起讨论，相对更集中，还节省了中层管理者的时间。每人汇报的事情要有记录，有确认，减少曲解过程，以往只有经理知道的事情，如今大家都要知道，不断增强管理层的沟通交流。“每位员工都能做好工作，但需要有正确的指引”。王营在带队视察的过程中，发现员工一直被动地做好分内的事，缺乏主动性和创新。加之各部门汇报的问题，王营认真思考，决定重新建章立制，使员工首先从态度上有个大的改变。另外，注重细节，加强监督。在田村本部，经过正式教育的保洁员在卫生间贴上了

4、工作日志，物业相关部门制作了记载着维修电话的“服务卡”，送到每一位机关员工手中。“必须做到事无巨细。另外，下半年我们计划统一服装，增设客服队伍，制作经营手册，努力将企业的资源优化整合，让公司每一寸房屋、土地的价值利益最大化！”王营的讲话掷地有声，充满信心。挖潜增效多策并举2014年，经营工作是龙头。做好服务，促进经营。同样，经营工作带动服务。目前，物业部的经营性房产约9万平方米，分布在十几处。房屋老化以及偷水、偷电现象令人触目惊心。一年下来，企业要亏损倒贴的水电费达200多万。为了挽回亏损，物业部做了大量统计和分析，最终找出32号院、特钢小区、老山等三个亏损最大的区域，其中在老山有个租户

5、的动力电没有计量，算下来这一户就会使企业每年损失十余万。找到这一家问询时，租户表示不明情况，在租房之前已经是这样的现象。针对此情况，物业部实施“三部曲”，第一不指责租户偷电，第二感谢其配合调查，第三要按严格按照规定进行整改。从正面去考虑如何将电线重新捋顺，最终决定在配电室加表，防止人为再次偷电。租户一开始不接受这样的更改，但在物业部的“三部曲”之下，自觉理亏，最终同意整改。物业部以往的基础服务和管理方式比较薄弱，从此刻起，开始加强服务意识，逐渐改进沟通方式，有效助力下一步工作的顺利进行。老旧小区存在很多导致企业亏损的因素和隐患。有几处居民楼的电梯使用多年，监控早已损坏甚至没有安装过监控。

6、共有6名电梯工分别进行看管，2013年6人工资总计100800元，维保费55000元。2014年维保公司要求将电梯工的费用派到141120元，维保费调为57540元，这对企业来说，又是一笔不小的开支。经过协商，物业部决定将电梯恢复影像监视系统，并实现远程监控，每部电梯内改为一键报故障服务，由6人看管改为2人服务，减去维保费上调的2000多元，这一项便节省工资开支9万余元，且“人防结合”的方式大幅度提高了安全性。此外，32号院统建楼的2部电梯已使用16年，如进行更换费用约为50万元，经与维保公司协商，在既要排除安全隐患、又要节约费用的基础上，将更换新电梯改为全部大修，大修费用在10万元以内

7、，此项措施又为企业节约了40万元。对于经营工作，从大战略的角度来说，将资源进行整合，发挥最大的作用是物业部全新的目标。企业共有13块经营性资产，分布在石景山、海淀、丰台等地，其中有几处还在地下室。物业部今年的工作计划便是将一些房产做到整合出租，将内部单位腾退的房屋进行市场化，整体对外出租。“一户房的出租和一个大院子、一整栋楼的出租是两个概念。”王营说道，为了发挥企业资源的最大利益化，除了要整合出租，租赁的价格和客户的选择也要市场化。