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1、基于房地产估价体系的城市房屋拆迁估价研究评估出的价值如果不够公平合理,必然会损害当事人中某一方的利益,也有损于估价机构!估价人员以至于整个估价行业的社会声誉和权威性"例如,为房地产买卖目的进行的估价,如果评估价值比客观合理的价值高,则卖者得利,买者受损;为房地产抵押目的进行的估价,如果评估价值比客观合理的价值高,则借款人得利,货款人受损,甚至影响金融安全;为城市房屋拆迁补偿目的进行的估价,如果评估价值比客观合理的价值低,则拆迁人得利,被拆迁人受损,甚至影响社会稳定;为房地产课税目的进行的估价,如果评估价值比客观合理的价值低,则纳税人得利,政府受损,这对于其他的纳税人来说也有失公平"(2)合法原
2、则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行"合法权益包括合法产权!合法使用!合法处分等方面"在城市房屋拆迁估价中,虽然房地产评估价格与其占地面积和装修价值直接相关"但在现实中,由于各种各样的原因,被拆迁房屋的性质和面积有时难以认定,也不是估价人员能够认定的,更不是拆迁人和被拆迁人中的某一方说了算的"鉴于此,5迁估价指导意见))对与被拆迁房屋的性质和面积认定问题相关的补充规定"(3)最高最佳使用原则最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行,其内涵是指估计的对象在相关法律上受到许可!估价技术上具有可操作性!经济条件上具有可行性,因此,估价过程中以下标准是必须
3、达到的:¹法律上许可;º技术上可能;»经济上可行;¼价值最大化"特别需要指出的是,最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用,而是在法律(包括法律!行政法规!城市规划!土地使用权出让合同等)允许范围内的最高最佳使用,这也是合法原则的要求"最高最佳使用具体包括3个方面:¹最佳用途;º最佳规模;»最佳集约度"寻找最高最佳使用的方法,是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式:然后从下列4个方面依序筛选:¹法律上的许可性"对于每一种潜在的使用方式,首先检查其是否为法律所允许"果是法律不允许的,应被淘汰"º技术上的可能性"对于法律所允许的每一种使用方式,要检查它在技术上是否能够实现,包括建筑材料性能!施工技术手段
4、等能否满足要求"如果是技术上达不到的,应被淘汰"»经济上的可行性"对于法律上允许!技术上可能的每一种使用方式,还要进行经济可行性检验"经济可行性检验的一般做法是:针对每一种使用方式,首先预测其未大连理工大学专业学位硕士学位论文来的收入和支出流量,然后将未来的收入和支出流量用现值表示,再将这两者进行比较"只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性,否则应被淘汰"¼价值是否最大"在所有具有经济可行性的使用方式中,能使估价对象的价值达到最大的使用方式,才是最高最佳的使用方式"(4)估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值"影响房地产价格的因素是不断变化的,房地产
5、市场是不断变化的,房地产价格自然也是不断变化的"因此,在不同的时间,同一宗房地产往往会有不同的价格"实际上,随着时间的流逝,房地产本身也会发生变化,例如,建筑物变得陈旧过时等"由此可见,房地产价格具有很强的时间性,每一个价格都对应着一个具体的时间,如果没有了对应的时间,价格就会失去意义"但是,估价不是求取估价对象在所有时间上的价格,这既无必要,也不可能"估价通常仅是求取估价对象在某个特定时间上的价格,而且这个特定时间既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的,必须根据估价目的来确定,这个特定的时间就是估价时点,一般用公历年!月!日表示"确立估价时点原则的意义在于:估价时点是评估房地产价值的时间界
6、限,例如,政府有关房地产的法律!行政法规!税收!估价标准等的发布!变更!实施日期等,均有可能影响估价对象的价格,因此,在估价时是采用发布!变更!实施日期之前还是之后的,就应根据估价时点来确定"再如,运用市场法评估房地产的价值时,如果选用的可比实例的成交日期与估价时点不同(通常都是这种情况),就需要把可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格,如此调整之后的可比实例成交价格,才可以作为估价对象的价格"(5)替代原则替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格"所谓类似房地产(simllarProperty),是指房地产中实物!权益!区位状况均与估价对象的实物
7、!权益!区位状况相同或相当的房地产"具体一点说,类似房地产是在用途!规模!建筑结构!档次!权利性质等方面与估价对象相同或者相当,并与估价对象处在同一供求范围内的房地产"所谓同一供求范围,又称同一供求圈,是指与估价对象具有一定的替代关系,价格会相互影响的其他房地产的区域范围"根据经济学原理,在同一市场上(同一供求范围内),相同的商品,具有相同的价值(需要说明的是,经济学的规律只是在平均意义上才是对的
