别墅、旅游用地和容积率专题研究143409631

《别墅、旅游用地和容积率专题研究143409631》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、研究报告20100913别墅、旅游用地和容积率自从2003年国土资源部《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》（国发[2003]45号）要求“（今后5年内）停止别墅类用地供应”以来，别墅项目不降反增的局面让监管部门终下决心出台全面的界定及监管措施。2010年5月，国土资源部调研全国别墅、大户型项目供地用地情况，“下一步将具体给别墅做一个定义，新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套型、面积等多方面”，“不排除将联排、叠拼等项目也包括进来”。 1、别墅及其容积率以往国土部对于别墅的定义

2、是“独门独院、两至三层”，这就意味着除独栋形式的别墅外，包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型，仅仅是高档住宅，而地产商的常用的手法，一是“高低搭配”做容积率，二是在产品设计上规避独栋概念，三是以旅游或综合用地的名义建设度假设施（独栋别墅）。 开发商将其中的一些地块用来造高层建筑，容积率很高；另一些用来建成了容积率低的上百栋别墅，这样高低搭配，使得整个项目容积率既高于政府要求的容积率下限，也提供了别墅产品。低容积率别墅搭配高容积率的公寓，只要总的容积率符合地块出让的要求，就不算违规。事实上，市场上的别

3、墅与政府定义的别墅不是一回事，由于别墅用地限制，目前很多别墅产品实际上多数不是别墅用地，开发商只能做成联排、双拼、叠拼等别墅类产品，容积率一般都在0．8以下。相比之下，高层公寓的容积率一般都在1．5以上，二者均衡下来，地块的总容积率恰好在1－1．6之间。以低密度住宅、产权式公寓等名义报批，以别墅产品营销。为应对别墅禁令，“类别墅”被开发出来，这种“类别墅”由几栋别墅站成一排，中间有几米距离，却又有天桥或廊道连接，似独栋别墅又非独栋别墅、似联排别墅又非联排别墅，从而规避了所谓“独门独院”的别墅特征。另外，政策对容

4、积率的最低限制主要针对的是住宅用地（70年产权），而对工业用地（50年产权）、旅游用地（40年产权）则没有设置。开发商常以旅游用地（商服用地）立项获取土地，开发酒店、房产等旅游度假设施。（详见下文专节论述），或以工业用地立项，建设低密度研发和办公楼。6研究报告201009132、容积率(PlotRatio/VolumeFraction)：容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。目前多省市要求住宅建设用地最低容积率为

5、不低于1.0。容积率=总建筑面积÷总用地面积（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）；容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间关系可表示为：R＝C*H。建筑层数与容积率成正比例关系；建筑密度（buildingdensity）是指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比。　　房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费；楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率。提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型

6、或降低容积率，同样能够起到增值的目的：（1）不改变容积率，但改变物业类型在建筑密度不变时，容积率的提高，表现为层数的增加；而当容积率不变时，层数的增加，表现为建筑密度的降低。有些项目就利用容积率与建筑密度的换算关系，把低容积率高密度的多层产品做成低容积率低密度的高层产品，创造出新的物业组合方式。此手法主要运用于江景、湖景、海景等观景项目。（2）降低容积率由于容积率的降低，居住品质得到有效提升，从而提高项目售价，实现利润最大化。此种做法常见于别墅或豪宅项目的开发，针对的多为高端客群，其对售价不敏感，但注重居住品质

7、及良好的生态环境。例如玉山城项目。（3）改变物业类型配比，提高容积率，规避容积率最低要求国家对住宅项目的容积率上限政策对别墅类项目不会有影响；但是《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)6研究报告20100913要求对于供应住宅用地，要求将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件，写入出让合同或划拨决定书。通知的发布，从容积率的技术层面上加大了对别墅类项目建设的限制。对此，许多别墅类项目开发商都采取了改变物业类型配比、提高容积率的方法规避容积率下限规定。具体做法是：

8、①报批上规避独栋概念，但以独栋产品营销；②加大联排、叠拼、双拼等“类别墅”建设规模；③调整项目规划，在规划区内一些地块建造高容积率的小高层或高层建筑;④以旅游用地立项，建设旅游度假配套设施;⑤以工业用地立项，建设低密度研发和办公楼。3、旅游用地与别墅旅游房地产包含两个概念。一个是指旅游地产，包括旅游景点开发和休闲娱乐等设施的建设；另一个是指旅游房产，围绕旅游活动所需要的，以住宿业开发为