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时间:2018-07-07
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1、容积率建筑密度建筑系数绿化率计算1、容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=地上总建筑面积/土地面积容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益,防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同,分为全部建筑容积率,公共建筑容积率,住宅建筑容积率等2、建筑密度:即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比,计算公式:建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积3、建筑系数:“建筑占地系数”
2、的简称,指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比,以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下,尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求,并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。公式:建筑系数=(建筑物占地面积+构筑物占地面积+露天堆场占地面积)÷厂区占地面积×100%4、绿化率,亦称绿地率:指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率,绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地
3、(道路红线内的绿地),不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。计算公式:绿地率=绿地面积/土地面积5、容积率、建筑密度对地产开发关系所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。 对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积
4、就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个住宅区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。容积率比净容积率要低50%左右。这两个指标都是合法的,除特别说明外,说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率,于是,一些开发商就钻法律的空子,将净容积率换算成毛容积率来宣传,购房人弄不明白其中的奥妙,还以为这个小区的容积率真的很低,
5、入住后才发现上当了。什么是容积率?按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定(试行)》的解释,容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度,容积率越低,居住密度越小,人们的居住舒适度就越高,反之则舒适度越低。但对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋价格中的比例,决定被开发土地的含金量。因此,容积率越高,开发商的利润就越大。各类建筑分别对应的容积率数值。1)、容积率低于0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。2)、容积率0.3~0.5,一般独栋别墅项目,环境还
6、可以,但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。3)、容积率0.5~0.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合3~4层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。4)、容积率0.8~1.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。5)、容积率1.2~1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。6)、容积率1.5~2.0,正常的多层+小高层项目。7)、容积率2.0~2.5,正常的小
7、高层项目。8)、容积率2.5~3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。9)、容积率3.0~6.0,高层项目(楼高100米以内)。10)、容积率6.0以上,摩天大楼项目。6、容积率计算层数?有一项目用地6500M2,规划容积率为3.6,建筑履盖率为35%。请问该项目为多少层?总建筑面积为多少?总建筑面积(地上)=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2;建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积(约等于建筑底层面积)/用地面积;因此,在建筑建筑履盖率用足的情况下,
8、建筑占地面积(约等于建筑底层面积)=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2;在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下,建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积(标准层面积)=23400/2275≈10层;但是,容积率3.6的小区,如果真的用足35%的覆盖率,小区环境会很差,一般做到15%~20%左右会比较合理,这样的话,按上面的计算过程,层数应在18~24左右。
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