中原2010北京华忆园项目营销报告

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1、中原2010北京华忆园项目营销报告华忆园项目营销报告中原地产20103>.01.20宏观市场及突破策略研究区域价值及突破策略研究竞争形势及突破策略研究产品力：项目产品分析及定位项目客户群定位项目市场形象定位营销力：项目营销策略及执行整体营销策略推广执行策略销售执行策略本次营销汇报方案架构保障力：项目运营团队及资源宏观政策形势Chapter1Chapter2宏观地产走势第一部分宏观政策形势——宏观政策研究宏观经济背景继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点，增强消费对经济增长的拉动作用，要保持政策连续性

2、，继续实施家电和汽车以旧换新政策，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。——双宽松政策依旧宏观经济背景“抑制投机”在最近官方表态及政策调整中颇为明显——个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，二套房首付比例不低于40%，北京率先实行土地招牌挂“价高者得”的原则等调控政策出台，可以视为中央层面释放出对楼市进行调控的信号。——抑制投机成房市新动向宏观政策形势——宏观市场研究进入2009年，经济形势开始止跌回升，2009年全年增幅“保八”已无悬念。2008年，北京人均GDP达到63029元（9075美元），已经进入中上等发达国家的

3、标准顺义区2009年经济回升势头强劲，前三季度经济总量居北京市第六位，增速居第一位，包括房地产行业在内的第三产业对经济增长贡献突出。宏观政策形势——宏观政策研究宏观政策研判预计2010年房地产行业将保持平稳发展，现阶段政策对商品房影响较小宏观政策研判进入‘后危机时代’，巩固经济回升势头这一核心要务是2010年经济工作重点成为贯穿其余分支政策及政策调整的核心居民消费仍然不足，是我国经济最大的结构性问题。扩大内需成为政府目前拉动经济增长的重要手段从政策对房地产行业影响来看，延续积极的财政政策和适度宽松的货币政策客观上都为行业发展创造了相对宽松的环

4、境从政府对房地产相关政策的调整来看政府希望在增长和“过快”增长之间保持微妙的平衡宏观政策形势Chapter1Chapter2宏观地产走势第二部分宏观地产走势——北京房地产土地市场2009年北京市居住用地成交监测情况2009年北京市住宅土地成交面积区域分布纵观09年，上半年土地市场活跃，下半年特别是进入10、11月，土地供应收紧成导致交量明显下降，12月推出的多处居住及住宅用地促成了成交量明显增长，达到了全年供地最高峰，表明了众多发展商对后市的乐观预计。宏观地产走势——北京房地产供需市场2009年北京市商品住宅成交量监测情况2009年北京市商品

5、住宅成交价格监测情况从月度成交监测情况上看，市场成交量进入11月份出现了明显增长，同时价格也一路走高，在三季度价格平稳之后，进入年底受供求矛盾突出影响，价格飙升，以19725元/㎡均价达到历史新高。进入2010年随调控政策执行且进入节前淡季，成交量明显下降，房地产市场进入观望期。2010年北京市商品住宅周成交监测情况宏观地产走势——北京房地产市场研判2010年楼市宏观政策相继出台，“抑制投资、投机性需求，鼓励自住、改善性需求”成为调控的主要方向，表明总体经济形势决定了政府宏观政策，稳步保持经济增长速度是现阶段及未来宏观政策调控围绕的核心。近期

6、楼市受调控政策集中出台，以及市场进入节前传统淡季的双重影响，从而导致楼市观望气氛浓厚，预计年后市场将逐步回暖但上扬幅度不大。市场未来发展趋势——保持经济稳步增长，房地产市场平稳发展宏观市场及突破策略研究区域价值及突破策略研究竞争形势及突破策略研究产品力：项目产品分析及定位项目客户群定位项目市场形象定位营销力：项目营销策略及执行整体营销策略推广执行策略销售执行策略本次营销汇报方案架构保障力：项目运营团队及资源区域价值分析——顺义区概况顺义发展规划定位在北京“两轴－两带－多中心”新型城市空间结构规划中，通州、顺义、亦庄是三座重点发展的新城，项目地

7、块位于北京大东部发展带的核心区域。区域价值分析——顺义区远景规划顺义发展规划定位按照北京市新的城市总体规划要求，顺义区将作为北京市建设的重点新城，承担着现代制造业、国际交往、空港物流业、国际展览业、体育休闲和居住的功能，是北京东北部城市化发展的核心，是未来一个相对独立、功能完善的城市。城市化进程的加速是房地产市场快速发展的直接动力，顺义规划产业和居住环境的成熟将带动城市中心区人群向本区域迁移。区域价值分析——顺义区远景规划顺义城市空间结构《顺义新城规划》(2005年-2020年)，明确“一港、两河、三区、四镇”的城市发展框架。一港指首都机场及

8、临空经济核心区；二河指潮白河旅游休闲度假区和温榆河绿色生态走廊；三区指顺义中心区（原卫星城三个组团即：新城中心、马坡和牛栏山这三个组团）、空港区（后沙峪镇中心区、空