某商业城物业管理顾问方案（doc 页）

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1、中国XXXXX商业城物业管理顾问方案服务一个项目塑造一个精品深圳市XX物业管理有限公司二零零五年九月-方案目录-第一部分项目分析及管理服务定位…2第二部分物业管理公司参与物业开发的过程对发展商的意义…..5第三部分物业管理要点及难点……….……...9第四部分物业管理顾问服务详述………..………18第一章顾问工作概述……………………....19第二章顾问期限…………………………..21第三章顾问服务范围及内容………………..22第四章顾问工作职责…………………….31第五章顾问服务目标承诺…………...32第六章顾问费用……………

2、………...33第五部分XX物业简介及优势介绍……………...35第六部分在管项目介绍………...451第一部分项目分析及管理服务定位一、项目概况项目概况：总建筑面积:30069.79平方米，容积率:2.1，地下建筑面积:2342.32平方米，建筑密度:39.5%，绿地面积:4094.87。其中：商铺建筑面积:5343.45平方米，办公用房建筑面积:5928.22平方米，住宅建筑面积:16455.8平方米，地下车库:48个。二、项目定位：项目定位：XXX商业城是一个主要以经营小家电为主的新一代批发市场，仅有少量商铺，将创造独立城铺

3、与主题商业融合，首创城商直销与一级批发互动模式，统一的小家电定位与城铺个性化独立经营兼容。在管理上还将采用中国小商品城管理模式等6大管理政策，管理方对商场进行统一管理，最难得的是开发商还将保留近50%物业自营，这在XX商业地产界较为少见。三、服务需求XXX商业城以商业经营为主、办公和居住为辅，是一种集商业、办公、停车场等各种功能为一体的高档商业城，是目前XX乃至西南地区最具特色的高档小家电商业城。由于其物业管理内容包括商场物业、住宅物业、办公物业，因此对于物业管理服务的总体要求是：l创造安全、整洁、舒适、高效、有序、尊贵的商业、办

4、公、居住环境；l提供购物、生活、商务、信息、娱乐、休闲等全方位的服务，以满足各层次物业使用人的需求；l关注楼宇价值，作为投资性物业，要求物业管理服务通过优质的服务使楼宇保值、增值。四、客户分析XXX商业城的客户群体包括业主、租用人、来宾、顾客等，其中商务写字楼以企业白领、上班一族为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务需求期望值较高，对环境、文化、环保、信息等方面的要求与一般客户群体亦有所不同。而商场等场所客户成份复杂，需求多样化，经营者对营造繁华的商业气氛需求突出，而消费者要求方便、舒适、悠闲自在，这

5、些与商务区严肃的秩序和气氛有很大差异，不同客户的不同需求增大了项目管理的难度。因此，应根据不同的需求层次来实施高品质、全方位的特色物业管理服务。五、服务定位根据XXX商业城的项目特点，我们提出物业管理服务的整体定位：l安全舒适：通过提供优质的管理服务创造安全舒适的工作、生活环境；l现代高效：展示现代化、国际化、方便快捷的商务办公形象；l繁荣时尚：聚集浓厚的商贸气氛，打造项目所在区域的商业亮点。2第二部分物业管理公司参与物业开发的过程对发展商的意义近年来，随着房地产业的迅速发展，各式各样的住宅群、写字楼、公共商业楼宇大量涌现，在这些

6、物业投入使用后，马上就面临一个新问题—物业管理。物业管理作为房地产开发系统工程中的一个重要环节，其创造价值的作用是十分巨大的。一套物业的价值除销售期实现部分之外，绝大部分价值是在其后几十年的使用过程中实现的，是以其优良的市场形象、历久常新的楼宇质量和相对延长的使用寿命而在产权的多次转移中为业主创造出远远超越物业本身的、难以估量的价值。可以用一句话简单的概括物业管理意义:——充分的投资加上管理的空白，是一种无效的投资；充分的投资加上管理的薄弱，是一种低效的投资；投资的薄弱加上管理的充分，是一种有效的投资；投资的充分加上管理的充分，是

7、一种高效的投资。一、物业管理公司参与物业开发的过程对发展商的意义(一)物业的开发过程，可分为几个阶段，基本包括投资决策分析、前期工作、施工准备、工程管理和质量验收，销售与接收和售后物业管理阶段，为使开发商建设的楼宇便于管理，楼内各项设施便于维护、保养，物业管理在楼宇设计，施工准备时介入其中为最佳时刻，因在这时管理公司可在兼顾发展商利益的条件下，更多地为业主的生活质量和便利考虑。从物业管理的专业角度提出客观的意见，为发展商省去一些不必要的支出，又为今后业主的生活带来方便。(二)物业开发既要重视房屋本身的工程质量，更应考虑房屋的使用功

8、能以符合时代发展的需要。工程质量问题主要由设计质量、施工质量、材料质量三方面考虑，物业管理因素若不及早考虑，可能会造成"先天不足，后天难补"之情况，进而令管理困难及管理费入不敷支，更甚至影响后期销售的顺利开展及发展商声誉。为确保物业建设质量和使用功