安徽两大地产联手整体营销方案ppt课件

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1、xxxx多三期整体营销方案xx（中国）xx公司xx项目组2011/6/7超越项目本身从一种更高的资源视角下寻求一种更大的价值贩卖目录第一部分目标理解第二部分市场概况第三部分项目本体第四部分项目定位第五部分客群分析第六部分营销策略第七部分推售计划第八部分推广策略第九部分渠道整合二期洋房剩余货量去化建议一、项目目标理解拓基地产高端产品系标杆铜陵有影响力的别墅标杆千万级富人们的身份标杆三期可销售别墅135套，建筑面积约37475平米实现均价15000元/平米以上，实现销售金额5.62亿左右项目目标1、硬性目标

2、2、软性目标（三个标杆）价格目标理解合肥别墅市场单价超过2万，或总价超过1000万的别墅，与本案对应的一级竞争在售项目：绿城玫瑰园、绿地内森庄园：翡翠湖、天鹅湖湖景+品牌观澜天下、万城南山郡：紫蓬山、大蜀山山景众安绿色港湾、元一高尔夫：大型主题公园、高尔夫项目名称单价（元/平米）总价（万元）总价区间半岛1号14000280-420300-800万元名流高尔夫庄园9000-18000250万起众安绿色港湾12000-23000主力400中房兰郡10000300-350碧湖云溪16000240-518碧桂园

3、滨湖城9000-14000180-500中铁国际城一房一价400-800绿城玫瑰园20000-300001100-1700800-2000万元左右绿地内森庄园20000900-2300元一高尔夫17000650-1000万城南山郡一房一价780起，1000万左右观澜天下18000-23000580-1200蓝鼎棠溪人家20000-30000740-1100玫瑰绅城15000220-330300万元以下静安睿园10000200-300帝豪星港湾11000-14000200-280核心卖点：湖景、山景、公园

4、、高尔夫、品牌环境资源型别墅已经成为高端别墅的共性本案启示：本案要在铜陵这样的三四线城市实现单价1.5-1.8万/平米的高价，需加强南湖、天井湖等城市资源，以及拓基品牌的培育和展示二、房地产市场概况1、宏观市场2、区域市场全国市场/调控政策影响持续，成交下滑明显4月全国重点城市成交量情况表一线城市（深圳除外）4月总体成交呈现季节性回升，以上海和广州较明显限购政策开始显现影响，大部分城市成交面积下滑明显从各地五一市场反应看，部分城市有回暖迹象，但回暖力度有待观察不限购城市，如东莞、中山销售理想合肥4月成交

5、量在全国重点城市排行倒数第二合肥市场/市场对策暗折、打折促销层出不穷，严峻调控下各房企价格层面竞争将持续加强：国家宏观调控与市场调控相结合，中央政府调控决心不变增加土地供应大力推广限房价、竞地价，加强闲置土地处置上海重庆开征房产税不足五年全额征收营业税加强土地增值税的监督房贷：二套最低首付6成，三套禁贷土地竞买必须说明资金来源并提供相关证明合理确定本地区年度新建住房价格控制目标主要城市拥有2套后不能再购房严格实行地方政府问责制加快建设个人住房信息系统多种方式增加保障房供应土地政策信贷金融财税政策保障房政

6、府监管房地产市场限贷、限购抑制资本流入房地产CPI持续高位，资本寻找保值增值资产持有方式；提高利率，准备金率，抑制资本流动性过快市场大量流动性资本投入房地产保值增值与国家为保证金融安全提升利率，银行准备金、限贷严格控制房地产涨幅过快11项目产品关键词：稀缺时间相关政策2003年2月国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》规定“停止别墅类用地供应。”2003年9月国土资源部发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》通知表示今后我国将严格控制高档商品住宅用地，停止

7、申请报批别墅用地。2004年10月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中明确要求，国土资源部门要根据国家产业政策，对淘汰类、限制类项目分别实行禁止和限制用地，继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地审批。2006年5月国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，从5月31日起中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。2006年6月国土资源部等部委联合发布2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，低密度，大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低

8、于1.0，单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目）等被列为限制用地项目，别墅等项目用地则被明令禁止，用地管理一步步收紧。随着国家政策的限制，别墅、低密度住宅用地被限，其稀缺性日显宏观市场研究结论总结二市场大量流动性资本投入房地产推动房价上行与国家为保证金融安全提升利率，银行准备金、限贷严格控制房地产涨幅过快，二者剧烈博弈。总结三随着国家政策的限制，别墅、低密度住宅用地被限，其稀缺性日益明显；总结四国家通过金融行政手段限制房地产投机性，防