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时间:2018-07-31
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1、“首先满足业主的需要”的规范意义——《物权法》第74条第1款的理解与适用关键词:法律规范/授权第三人规范/相对无效/首先满足业主的需要内容提要:《物权法》第74条第1款在性质上属于授权第三人规范,建设单位违反该款的规定,将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人,业主应当有权向人民法院申请撤销该合同,该撤销权并应在1年内行使。“首先满足业主需要”应理解为在时间上首先满足购买住宅及隅经营性用房的业主的现实需要。一、趁问题的提出《物权法》第74条第1款夷规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车默的车
2、位、车库应当首先满足业主的需要。锯”这一规定主要是针对“现实生活中有的暄开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放”[1]的现象而对车位、车库的流转所作的必要的限制,在一定程度上体た现了法律对市场的干预。[2]其理论基暑础在于车位、车库本身是业主实现其区分所有权的重要辅助设施,在性质上属于小涩区的配套设施,在功能上应以满足业主需磁要有前提。[3]具体操作上,开发商可能会向业主发出要求其在一定期间内决定髋18/18是否购买车位、车库,也可能在签订购房嗬合同时对此作出明确约定。[4] 这一规定界定模糊,缺乏可操作性,但潸也并非有学
3、者指出的那样“由于第2款的渡规定,使第1款的规定徒有虚名,难以发近挥作用”[5]。“首先满足业主需要”瘟究竟属于什么性质的规范?怎样才算是“佶首先满足业主需要”?开发商不首先满足盗业主的需要而将建筑区划内规划用于停放履汽车的车位、车库出卖给业主之外的第三少人,其效力如何认定?所有这些均值研究砉。本文不揣浅薄,就《物权法》第74条漯第1款的理解与适用问题及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具み体应用法律若干问题的解释》中的相关问妃题一陈管见,以求教于同仁。 二黜、“首先满足业主的需要”的规范性质 建设单位如违反本款规定,将
4、车位、过车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人,其效力如何认定?这涉椎及《物权法》第74条第1款所定“首先消满足业主的需要”的规范性质的界定。对盅此,有学者认为,“这一规定只能在交易秩序上起一种倡导性的作用,对权属问题鹭18/18没有实质性的意义”;[6]“在没有满击足业主合理需要的情况下,就损害了业主人依法应当享有的权益,如果业主不能主张淮合同无效,相应的立法目的就无法实现。际所以,笔者认为,《物权法》第74条的ⅴ规定,在性质上属于强制性规定,违反了筇该规定而订立的合同,都应当被宣告无效撕。”[7]“从稳定社会和生活秩序
5、的角度出发,宜认定其为效力性规范。”[8澈] 《物权法》第74条第1款在“首先满足业主的需要”之前使用了“应颢当”一语,很容易使人对其规范性质产生猡误解。传统民法上通常将法律规范依其对佛法律行为效力的影响而分为任意性规范和序强制性规范,如果这一分类是周延的,《粢物权法》第74条第1款自不属于任意性绵规范,当属强制性规范无疑。准此以解,谟如果建设单位违反“首先满足业主的需要尺”的规定,将建筑区划内规划用于停放汽噍车的车位、车库通过出售、赠与或者出租郁等方式处分给业主以外的人,其交易即因吖违反法律的强制性规定而无效,[9]这种无效属于
6、自始、当然、确定、永久无效阑,不仅在出售、赠与或者出租车位、车库咣的当事人之间无效,对于上述当事人以外绩的任何人都无效。果若如此,《物权法》あ第74条第1款则过分重视相关当事人利益的维护,而置交易的安全与便捷于不顾。依学理,只有在损害国家利益或者社会徼公共利益,存在严重违法性的情况下,某尧一交易行为才会被确定为这种绝对无效。18/18渴而建设单位出售、赠与或者出租车位、车石库的行为往往只涉及到交易当事人及当事╆人之外的小区业主的利益,与国家利益、咔社会公共利益无关,因此,将《物权法》翌第74条第1款理解为强制性规范不妥。 有学者认为,
7、对交易关系背景下交易关系当事人与交易关系以外特定第三人之ご间利益的规范大抵属于“授权第三人规范踣”,以区别于对交易关系背景下交易各方圄之间的利益进行调整时的任意性规范和倡导性规范。所谓授权第三人规范,是指授倜予交易关系以外特定第三人一项权利,该瑙项权利可以决定影响其利益的交易行为的梳效力。在我国现行民事立法中,该项权利搁或为撤销权,或为请求人民法院确认交易钻行为相对无效的权利。[10]本文作者蜍赞成这种类型化的方法,并认为建设单位拓出售、赠与或者出租车位、车库的行为“亟首先满足业主的需要”在规范性质上应当隈属于“授权第三人规范”。在这
8、里,交易蚕当事人应是出售、赠与或者出租车位、车巍库的当事人,即建设单位和交易相对人,业主即为第三人。建设单位违反“首先满繁足业主的需要”的规定,将建筑区划内规绽划用于停放汽车的车位、车库通过
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