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1、中国房地产调控与房地产税问题探讨首都亿肆贸易太謦2011年第3期中国房地产调控与房地产税问题探讨贾康(财政部财政科学研究所,北京100142)摘要:房地产领域的重要性,复杂性和敏感性在目前的社会体制转型期前所未有地凸显出来.本次宏观调控与房地产调控新政应明确树立"双轨统筹"框架目标:一个是保障轨,一个是市场轨.征收房地产税首先考虑的是为推进财税改革全局配套,打造地方税体系,使省以下分税制转变到位,这是正在进行的新一轮房地产调控新政中不可缺少的制度内容.这一方面可以抑制需求,缓解供需矛盾,另一方面的作用是发挥收入再分配效应,按照承受能力抽肥补瘦.房地产税的征
2、收和土地出让金并行不悖,在技术和管理方面不存在硬障碍.目前应当集思广益,试点探索,积极推进.同时应当冷静看待现在一些城市使用的行政化调控手段,这种方法从长期看是不可取的.关键词:房地产调控;双轨统筹;房地产税;地方税;土地出让金中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1008—2700(2011)03—0005—04目前整个社会都非常关心房地产调控问题及房产税等问题,而且都很动感情.网上的观点以及媒体的报道大部分都是指责,笔者觉得还是应当更理性和严肃地讨论这个问题.房地产领域的重要性,复杂性和敏感性随着国家经济的成长,社会体制的转型,前所未有地凸显
3、出来了.现在的社会发展特征是处于中央反复强调的战略机遇期,落实到"十二五",就是2020年实现全面小康社会目标的关键时期.这个关键时期的特征是:既是黄金发展期又是矛盾凸显期.矛盾凸显首先表现为资源和环境的制约.现在中国最稀缺的资源就是土地,这是不动产的前提条件.在今后几十年,城市化水平要从现在的百分之四十多提高到百分之七十到百分之八十.在这个过程中,将有很多农民(5亿以上)进入城市,还有很多外部世界的参与者将带着投资或其他要素来到中国,他们首先会到一线城市来分享土地等方面的不动产的具体使用份额.从这些需求方面的因素看得出来,不断上升的需求和土地的自然垄断之
4、间的矛盾是非常突出的.2O世纪90年代,原来的住房福利分配政策明确地转变到市场化轨道上来,这个大方向应当给予肯定,但当时还未能细化.在应对1998年亚洲金融危机冲击的时候,曾经明确要求长期建设国债筹集的一部分资金必须用于经济适用房的建设,即在住房商品化的同时也关注低端的需求,这里所表述的就是经济适用房的概念.而实践中大量的具体案例表明,在"经济适用房"这个概念之下产生的弊病防不胜防,扭曲丛生,导致管理成本极高而资源错配的可能性极大,从而产生了一系列实际问题.本次宏观调控与房地产调控新政,应明确树立宏观调控层面的双轨统筹框架目标.政府要明确认识?本文根据贾康
5、研究员在国家统计局景气预测中心"把脉中国经济"高层研讨会上的发言录音整理.收稿日期:2011—04—02作者简介:贾康(1954一),男,财政部财政科学研究所所长,研究员,博士生导师.5到在房地产这个领域中有"两轨",一个是保障轨,一个是市场轨.最高端的层面应当是由政府统筹来管理,设计好一个总体的全部国土"顶层计划".具体到某一个地方政府,在整个辖区的通盘规划里,要把所有的相关事情处理好,包括住宅如何建设,从廉租房到公租房,到长租房,到一般商品住宅,到高端住宅.这是由市场主体怎样来试错也试不出来的,必须由政府牵头做好这种顶层的规划.在下一层面的保障轨上,政
6、府要管托底,这个底首先从廉租房托起,进而托到适应收入夹心层和年轻白领的公租房,长租房的需要.如果能让低端收人者和收入夹心层"住有所居",从而满足这样的保障性需求,那么政府在市场轨上就不用紧盯着房价问题,就不必使用那么多的手段去调控房价这么一个指标.政府应当引导民间资本和社会资金进入建设领域,同时加强对民间资本参加建设低端的保障房的政策引导.对于在市场轨上运转的商品住宅,产权房,政府主要在管规划后面管规则,让相关主体公平竞争,让比较有钱的人通过消费者主权自己来做选择.另外管规则的后面还要管收税,除了在交易环节征税之外,还要在保有环节收税,而这恰恰是过去制度的
7、缺失.要让政府的归政府,市场的归市场.在考虑市场经济发展与和谐社会大前提下,调控新政的力度不论如何史无前例,如果在信贷手段,行政手段之外不加上改革深化,制度建设,法制进步和不动产保有环节税收制度这样的内容,就没有体现出"治本为上"的调控高水平,而只是重复原来已经实施过的调控的内容.从全局视野来看,2010年10月1El之前官方有态度表明要推进试点的房产税,也就是前几年在十个城市曾经做过,现在仍然还在延续的"税基评估模拟空转实验"的物业税,即经济学上说的不动产税和房地产税,应当是正在进行的新一轮房地产调控新政当中不可缺少的制度内容.财税制度改革是密切关系全局
8、的,在"十二五"期间,1994年形成基本制度框架的分级分税体制,应
