浅谈美国次贷危机对我国房地产市场的影响.doc

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1、浅谈美国次贷危机对我国房地产市场的影响　　论文关键词：次贷危机；房地产业市场；美国　　论文摘要：美国次贷危机给处于经济高位运行的中国敲响了警钟。研究美国次级债市场现状，分析其对我国传统房地产宏观调控理论挑战和造成国际短期资本从中国房地产市场撤离等影响，总结经验和教训，提出我国政府应该从信用监管、实现商业银行资产证券化、稳定房价等方面进行改进，这对于保障我国金融市场及房地产市场的健康发展大有裨益。　　　　　　　　在北京2008年奥运会成功落下帷幕20多天后，美国房贷两巨头——房利美、房地美被政府接管，随之，雷曼兄弟公司破产，美林、美国国际集团(AIG)、高盛、摩

2、根士丹利等大投资银行被收购、政府接管或转为银行控股公司。从当前形势看。由2007年开始爆发的美国次贷危机引发的全球性经济危机已经开始蔓延，从发达国家传导到发展中国家，从金融领域扩散到实体经济，“蝴蝶效应”令各国政府的神经高度紧张。这给处于经济高位运行的中国敲响了警钟，诸如流动性过剩，房地产价格虚高，信贷投放过度等一系列美国经济运行中出现的问题，在中国同样也不同程度地存在。因此，研究美国次级债市场现状，分析其对我们的影响，总结经验和教训，对于保障我国金融市场及房地产市场的健康发展将大有裨益。　　　　一、美国当前次贷危机概述　　　　美国次级债曾经是一种金融创新，就

3、是由美国房屋抵押公司给信用级别比较差、没有充分的法律收人证明的负债比较重的人贷款。过去美国银行采取比较谨慎的运行状态，所以次级债规模并不是很大，到1994年．根据美联储的估计总量不过是350亿美元，但是后来一直膨胀到15000亿美元左右。次级债大幅度发展，究其原因是2000年之后美国网络饱沫破裂．美国经济出现衰退，迫使美联储采取利率低等货币政策鼓励进行大规模投资。在货币宽松的条件下，2001—2004年出现了许多推动抵押贷款的各种各样的金融创新出来。没有收人的人都可以贷款。2004年6月以后，美国经济开始发展，房价大幅度上涨，美联储开始改变货币政策，利率上调。

4、经过连续17次上调利率，到2006年6月9日，利率从不到1％调到5.25％。这对房地产业产生了压力。2006年和2007年，房价开始走低，全美各主要城市平均房价下降了16％～30％。但2007年，仍然新增了1500万个房屋抵押人，这时，绝大多数房价已经低于未付抵押贷款的总量，问题开始出现，现在美国有800万个家庭马上就要破产。　　　　二、美国次贷危机对我国房地产市场的影响分析　　3　　美国次贷危机未已引起了我国政府部门的警觉，我国相继出台了房地产抵押贷款的新政策，比如商业银行对申请抵押贷款购买第二套住房的贷款首付比例不得低于40％，贷款利率不得低于基准利率的1

5、.1倍等等。可以说，美国次贷危机对我国房地产市场产生了一定的影响，为我国政府部门宏观调控政策提供了警示。具体而言，可以从两个方面进行探讨。　　　　(一)次贷危机对我国传统房地产宏观调控理论提出挑战　　传统理论将居民购房活动主要区分为住房消费与住房投资两大类。认为前者购买的住房用于自己家庭居住，后者购买的住房是为了出租或者等待房价上涨将其出售以获利。2005年以来，相继出台“旧国八条”、“新国八条”和“国六条”等一系列影响重大的房地产业宏观调控政策，国家高度重视住房消费与住房投资。“鼓励消费，抑制投资”成为我国房地产业宏观调控的基本原则之一。同样是居民购房行为，

6、住房消费不仅受到政策的支持，而且在道德层面上也得到鼓励；相反，住房投资不仅受到政策的抑制，在道德层面上也往往受到谴责。究其原因，主要是在我国传统房地产宏观调控理论看来，住房投资(或投机)与经济危机有着某种必然联系，而住房消费引起经济危机的概率和风险很小。　　美国次级债危机是一起典型的由住房消费引起的信贷危机和经济危机。在美国住房抵押贷款市场上，信用低的人只能在次级市场上寻求贷款。由于次级抵押贷款利率通常比优惠级抵押贷款利率高，加上美联储实施的低利率政策，引起美国购房热不断升温。据统计，1994～2006年。美国的住房自有率从64％上升到69％，超过900万个家

7、庭在这一期间拥有了自己的住房，这很大部分归功于次级住房抵押贷款。通过次级抵押贷款购买住房的居民主要是为了自己家庭居住，而非为了投资牟利。然而，2004年6月到2006年6月，为了避免经济过热，美联储连续17次加息，将联邦基金利率从1％提升至5.25％，致使次级住房抵押贷款的还款利率越来越高，借款者的还贷压力越来越大，而且直接导致美国房价下挫。债务负担的增加与住房价格的下跌交相作用，便引起了越来越严重的信贷危机，这就是美国次级债危机的根源。　　通过反思美国次贷危机可以发现，次级住房抵押贷款的借款者绝大多数是那些少数族裔和低收入者，他们恰恰是住房消费，而不是住房投

8、资。因此．美国次贷危机从现实层面对我国