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1、房地产抵押贷款法律问答)房地产抵押贷款法律问答[2007-4-1922:42:00
2、By:李仁兵律师]随着经济的不断发展,房地产抵押贷款已经成为广大客户融资的重要途径。然而,近年来各大媒体频频报道商业银行等金融机构被房产公司、中介甚至个人骗取高额贷款的案例。如经营房地产业务的公司,伪造虚假的客户信息以套取银行贷款;个人则分别向不同的银行以各种手段申请住房贷款,用骗得的贷款投资房地产业从中谋取高额利益。 商业银行为防范信贷风险,普遍采用房地产抵押担保方式,因为房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相
3、对保值等特点。但实践表明,若判断失误或操作不当,这一风险防范措施反而成为新的风险源或陷阱。 如何在房产交易中避免出现以上风险,确保更好的进行房产交易?下面我们共同探讨这个话题。一、房地产抵押贷款基本常识1、问:什么是房地产抵押,为什么要设定房地产抵押?-------------------------------------------------------------------------------- 律师回答:根据《城市房地产抵押管理办法》第三十条、第三十一条的有关规定,自房地产抵押合同签
4、订之日起30日内,到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记,从而使得房地产抵押得到法律的确认和保护,保证在主债权期限届满、债务人无法清偿时,依法实现抵押权,有效的维护自身的合法权益。什么是房地产抵押,为什么要设定房地产抵押?房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产在不转移实际占有的前提下,向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行其承担的债务时,抵押权人有权通过依法对抵押房产进行折价、拍卖、变卖等处置方式取得价款从而优先受偿。因此,房地产抵押权的效力是由主债权的效力衍生的,一旦主债权无效或
5、消灭,抵押权亦随之无效或消灭。设定房地产抵押权的目的在于:保证债权期限届满时顺利受偿及优先受偿,以避免减少主债权不能依约受偿的风险。2、问:什么是房地产抵押的法律效力?抵押的范围都有那些?-------------------------------------------------------------------------------- 律师解答:房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产在不转移实际占有的前提下,向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行其承担的债务时,抵押权人有权通过依
6、法对抵押房产进行折价、拍卖、变卖等处置方式取得价款从而优先受偿。因此,房地产抵押权的效力是由主债权的效力衍生的,一旦主债权无效或消灭,抵押权亦随之无效或消灭。设定房地产抵押权的目的在于:保证债权期限届满时顺利受偿及优先受偿,以避免减少主债权不能依约受偿的风险。根据《物权法》和《担保法》的规定,债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押: (一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权等法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵
7、押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。下列财产不得抵押:(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产; (五)依法被查封、扣押、监管的财产
8、;(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。3、问:农村的房子能否抵押?-------------------------------------------------------------------------------- 律师解答:目前我国农村私房抵押法律没有明确规定,而根据相关法律规定又允许农村私房转让,包括买卖、赠予等。从法律规定上存在相斥的法律冲突。4、问:那些房屋不能设定抵押?----------------------------------------------------
9、---------------------------- 律师解答:抵押,实际上是一种物的担保。因此,对抵押物的合法性审查是抵押有效与否和能否获得登记的关键。根据《城市房地产抵押管理办法》的有关规定,下列房地产不得设立抵押:1、设立抵押时权属有争议(即权利主体不确定)的房地产;2、列入文物保护的或具有重要纪念意义的建筑物;3、已依法公告列入拆迁范围的房地产;4、用于科教、医疗、市政等公共福利事业的房地产;5、已被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地
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