商品房预售合同效力的认定规则商品房买卖合同实务问题解析(二)

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2、供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《城市房地产开发经营管理条例》第23条对商品房预售条件作了与《城市房地产管理法》第44条基本一致的规定，其第24条进一步明确列举了房地产开发企业申请办理商品房预售登记、取得商品房预售许可证明的必备条件，其中就包括该条例第23条和《城市房地产管理法》第44条规定的前3个条件。这表明了：只要出卖人按照法定程序向房地产行政管理部门申请办理并取得预售许可证明的，即可认定其具备全部预售条

3、件；人民法院在认定商品房预售合同的效力时，只从形式上进行审查，只要该等预售合同系出卖人在未取得商品房预售许可证明的情形下签订的，即可认定预售合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称)《商品房买卖合同司法解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该条是关于商品房预售合同效力和补办商品房预售许可证明对合同效力影响的解释。依此解释，在签订合同时，商品房预售行为虽不符合前述预售条件，但只要出卖人在起诉前取得

4、商品房预售许可证明，预售合同的效力就得以补正，人民法院可以认定商品房预售合同有效。对于出卖人取得商品房预售许可证的最迟时间如何界定？司法实践中，基于尽量促使合同有效成立和维护商品房交易安全等考虑，将商品房预售许可证最迟取得时间在《商品房买卖合同司法解释》第2条规定的“起诉前”的基础上，进一步放宽至“一审辩论终结前”。在再审申请人鄂州市文松房地产开发有限公司与被申请人鄂州市中医医院房屋买卖合同纠纷[(2013)民申字第1012号]一案再审民事裁定书中，最高人民法院指出：“文松公司与鄂州中医院签订《商品房买卖合同》时虽未取得涉案商品房的建设用地使用权，但在

5、本案一审时该公司已取得商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：‘出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。’本案一、二审判决依据上述规定，认定《商品房买卖合同》有效，并无不当。”实际上，在《商品房买卖合同司法解释》出台之前，对于这一问题，最高人民法院对同类案件审理的裁判意见就已明确了这一司法态度。在潮阳市光大伟联房产开发有限公司与广东骏业(集团)有限公

6、司承包销售合同纠纷[(2002)民一提字第3号]案中，最高人民法院指出：“光大伟联公司拥有该项目的开发及所涉商品房的销售权，虽然双方在签订第九、十栋商品房委托销售协议时尚未取得该两栋楼的预售许可证，但在一审诉讼期间完善了预售手续，因此不影响合同效力。”商品房预售合同签订后，如若商品房预售许可证被行政部门撤销，那么商品房预售合同效力又应如何认定？我们认为，《商品房买卖合同司法解释》第2条只是规定在签订商品房预售合同时需取得预售许可证明，合同即为有效，如果事后预售许可证明被撤销，系基于房地产开发企业违反了行政管理法规所致，也是行政管理机关履行行政管理职责的

7、需要，并不必然导致合同无效。在田卫霞与骆玉林、新疆星云房地产开发有限公司、新疆新平房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷[(2014)乌中民四终字第438号]案二审民事判决书中，新疆乌鲁木齐市中级人民法院认为：骆玉林与新平房产公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且新平房产公司依据该协议已于2006年3月29日给骆玉林办理了入住手续；新平房产公司虽因以虚假材料骗取《商品房预售许可证》的行为于2004年受到行政处罚并被撤销了预售许可证，但该行政行为对此前已经发生的法律事实不具有溯及力，且行政处罚行为也不能产生新平房产公司与骆玉林签订的房屋

8、预售合同无效的法律后果。且已生效的(2011)乌中行终字第57号、(2012)新审一民提字第2