金融咨询师《资产评估》培训讲义 改

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1、金融咨询师《资产评估》讲义教学目的：金融咨询师考试的重要内容。要求学生掌握资产评估的基本技能、评估方法，能够对机器设备、房地产、无形资产、长期资产、流动资产等单项资产和企业整体资产进行评估，培养具有资产评估专门知识、掌握资产评估职业技能、具有良好的职业道德和态度的具备资产评估胜任能力的技能性人才。学习安排：Ø第一部分：资产评估的基本理论与基本方法，包括资产评估要素及应用原则、资产评估的基本方法、资产评估特定目的在资产评估实务中的具体作用。Ø第二部分：资产评估实务，包括机器设备评估、房地产评估、无形资产评估、流动资产评估、长期投资及其他资产评估、企业价值评

2、估，及其上述各类资产评估的操作技能。Ø第三部分：资产评估报告，包括如何制作资产评估报告、资产评估报告的应用。Ø第四部分：相关法规和准则。第一章资产评估要素及应用原则第一节资产与资产评估第二节资产评估的目的与假设第一节资产与资产评估一、资产的概念与分类二、资产评估的概念与特点三、资产评估程序一、资产的概念与分类（一）资产的含义：资产是经济主体拥有或者控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济效益的经济资源。资产评估的角度看待资产²资产是一种权利²资产是一种获利能力²资产能够用货币计量²资产必须为某一主体所拥有和支配（产权归属明确）资产评估中确认资产的标

3、准主要有：（1）现实性。现实性表明经济资源在评估时点已经存在，是已经发生的经济活动的结果，并且在评估时点仍然存在。（2）控制性。指以企事业单位或个人对经济资源的控制权来定义被评估资产的边界，而不论资产是其用自有资金投资购建，还是负债购建，或是租入。（3）有效性。有效性一是表明已无实际资产对应的待摊费用等不能列作被估资产；二是表明无论是否是劳动产品，只要有效用即可作为被估资产。（4）稀缺性。稀缺性表明要获得具有稀缺性经济资源的控制权就必须付出代价。也正因为此，经济资源才成为资产。（5）合法性。指企事业单位或个人控制的经济资源具有合法性，受到法律保护，即非法

4、经济资源不能被确认为资产。（二）资产的分类117（三）资产的价格和价值价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。资产评估中的价值不是一个历史数据和事实，它是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。二、资产评估的概念与特点（二）资产评估要素1、评估假设（基本前提假设、基本假设及具体假设）2、评估原则（行为规范和准则）3、评估依据（法律依据、准则依据、权属依据及取价依据）4、评估程序（评估环节和顺序）5、评估主体（资产

5、评估由谁来承担）6、评估客体（评估对象，对资产评估内容上的界定）7、评估基准日（评估时点）1178、评估的目的（特定资产业务）9、价值类型（评估结果的价值属性）10、评估方法（成本法、收益法、市场法三种基本方法）资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺一不可，而且它们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件。（三）资产评估的特点1、现实性：是指以评估基准期（日）为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估的现实性表现在以下三个方面：（1）资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，只需要说明当

6、前资产状况。（2）以现实状况为基础反映未来。（3）现实性强调客观存在。2、市场性：资产评估通过模拟市场条件对资产作出评定估算和报告。（资产评估价可能高于或低于交易价）3、预测性：是指用资产的未来时空的潜能说明现实。4、公正性：是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要。公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。5、咨询性：咨询性是指资

7、产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见（即意见仅供参考）。（四）资产评估的分类1、按评估对象的不同划分，可分为：单项资产评估：对单项可确指资产的评估。整体资产评估：若干单项资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力的评估。如企业价值评估。2、按资产评估工作的内容分类，可分为：评估：为产权变动和交易服务的资产评估。评估复核：评估机构对其他评估机构出具的评估报告进行的评判分析和再评估。评估咨询：既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见，也可以是评估人员对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。3、按资

8、产评估活动于《资产评估准则》的关系分类，可分为：完全评估：严格遵守资产评估准则的