城市空间商业提案

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1、上海永泰田营销策划有限公司“城市空间”商业项目运营提案【 商业地产的业种规划并非为迎合商铺投资客的心理，而是为有效商圈的终端消费者量身订做，其过程通过经营商家（亦为租户、合作户和自营业主）来实现的。这样的业种规划方案才可能成为商业地产项目持续经营发展、物业增值的前提条件。】◎项目状况分析“城市空间”是集普通住宅、商铺、写字楼为一体的综合房产项目。位于陆家镇合丰金阳西路与老312国道交叉口处，占地面积19333平方米，建筑面积61578平方米。一期推出128套普通住宅目前销售良好，现需提前进入商业部分整体规划运营。◎关于商业

2、规划商业地产的开发模式与住宅产业最大的区别就是商业地产首先要从商业经营的角度去考虑、去入手，这就意味着要分析市场，前期要做调研、分析、定位，然后据此做商业规划设计，在商业规划设计的基础上，再去进行建筑设计、室内外环境装潢设计、商业形象和商业氛围的营造。【没有商家进驻对于商业地产来说是可怕的，意味着项目的流产；但是如果没有主力商家入驻，那么商场就失去了和同类项目的竞争力，所以商业地产必须要足够的商家和1—3家的主力店，因为这些是吸引顾客前来光顾的最大顺服力，也是地产项目提升自己品牌及运做的有利因素。】-9-上海永泰田营销策划

3、有限公司（一）“城市空间”商业项目的规划布局原则1、布局原则A、网络化原则商业规划与城市规划有效衔接，商业布局与城市公交枢纽和主干道紧密结合，充分发挥交通枢纽功能，提高商业网络化体系的集聚和辐射能级。B、差异化原则充分考虑本项目与昆山各大商圈间独特资源条件、产业基础、消费需求、文化氛围的差异性，实现昆山整体商业格局、陆家内部商业体系的错位互补，推动区域间和区域内协调发展。C、便利性原则加强商业区之间、商业与居住区之间以及商业区内部的联系贯通，注重商业、办公、娱乐、休闲等功能的有机结合，提高必备业态配置率，提高消费的便利性。

4、D、独特性原则　　本项目商业要与本项目独有的汤姆龙主题店有机结合，适应体验经济的综合性消费需求，聚集相关资源，发展高品质儿童教育、儿童医疗、儿童娱乐等现代商业服务，提高本项目商业的独特性、丰富性，增添城市活力与魅力。2、布局结构本案商业将按照中心主题商业店、儿童用品特色商业圈及儿童相关产业区三个层次的总体布局设想进行重点发展和推进。-9-上海永泰田营销策划有限公司A、中心主题商业店：汤姆龙亲子堡是个具有相当知名度的大型室内主题学习乐园。该事业机构成立与1981年，由董事长许龙文先生及其先父共同开创“益幼事业”，专营幼教教具

5、及设备，为幼稚园及托儿所提供最良好服务。汤姆龙的经营特色与理念是以儿童需求体验、情感体验及儿童弹性的多元化体验为主，发展一整合性之儿童软体系统，以儿童喜爱之汤姆龙游乐设施及游乐活动辅助规划，满足儿童全方位成长需达寓教于乐之目标。目前的昆山已有大量的台商及台商子女，同时经济的腾飞也让新老昆山人更加注重对下一代的培养、教育，但是昆山却没有一个能满足亲子家庭群体互动需求的场所。全台最大连锁的主题乐园“汤姆龙”亲子堡主题店的引入，将成为全案的亮点。B、儿童用品特色商业圈特色商业圈主要指适应特定儿童主题的功能特征，针对特定的目标顾客

6、需求而进行儿童娱乐、教育、医疗等的综合开发，形成与儿童功能相配套的商业业种业态相对集中的商业圈。目前主要规划有：儿童用品（玩具、童装、鞋帽、文具书包、书籍等）、儿童娱乐项目、儿童教育产业、儿童医疗辅助；主力店引入：…-9-上海永泰田营销策划有限公司C、儿童相关产业区儿童相关产业区是指以“汤姆龙亲子堡”主题店及儿童用品特色商业圈辐射产生的商业区，以服务儿童家长为宗旨，以吸引更多成年人为目标的服务性附属商业。目前主要规划有：提供儿童家长、周遍成年人饮食的特色美食街、儿童喜好餐饮（肯德基可做重点招商）、银行机构、汽车美容等。主力

7、店引入：…※“城市空间”商业项目的规划布局图：“汤姆龙亲子堡”主题店美食街主题餐饮（KFC）互动娱乐项目儿童医疗辅助教育体验银行机构汽车美容-9-上海永泰田营销策划有限公司（二）、关于赢利模式※我们给开发商设计的操作策略：短线操作模式【所谓短线操作，主要是从资金回笼的角度而言，资金回笼快谓之短线操作。目前流行的短线操作之弊端在于，虽然资金能够快速回笼，但由于产权分散在大量投资型小业主手中，因此埋下了后续经营的隐患。而通过策略的调整，这种短线操作的弊端是完全可以避免的。 　 真正的短线操作是与长线操作的结合。既可使开发商资金

8、快速回笼，又能有效地规避后期经营的风险。对处于当前市场环境下的开发商来说，无疑是两全其美的可行之策。】※我们给开发商设计的操作模式：ICBD（行业中央商务区）模式——儿童产品及衍生服务的定位【所谓ICBD，是指在一个集中的区域中，集一个特定行业的贸易、采购、展览、信息、金融等于一体的项目。在一个ICBD