人民币升值对房地产行业影响研究

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1、人民币升值对房地产行业影响研究　　摘要：分析了在人民币持续升值的背景下房地产行业的影响。提出了在人民币持续升值的背景下，需要针对人民币升值对房地产市场的作用方式和渠道采取稳定升值预期，通过信贷、税收和加强对国际热钱的监管等手段调节房地产市场以避免经济大起大落和金融风险的发生。　　关键词：人民币升值；房地产市场；国际热钱　　　　1人民币升值问题与中国房地产市场现状　　　　1.1人民币升值问题　　自2005年7月21日，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节的、有管理的浮动汇率制度。人

2、民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。　　我国在相当长的一段时期内，都将面临着人民币升值的压力。一方面，美国作为世界主要的储备货币和流通货币国其财政赤字和贸易赤字过万亿，加之近来发生的次贷和次级债危机，对美国经济造成了巨大的打击，因此可以肯定的是，美元对世界主要货币的贬值趋势依然会持续下去；另一方面，巨额的外汇储备给国内经济运行造成承重压力。据央行公布的数据，截至2007年12月末，国家外汇储备余额为1.53万亿美元。伴随外汇储备的不断增长，人民币投放的增多给国内造成了较为承重的通胀,2007年全年CPI上涨4.8%，2008年三月涨

3、幅CPI高达8.3%。尽管数次提高存款准备金率依然未能止住通胀高企的状况。因此，通过人民币再度适当的升值来减少外汇储备的增速可能是是缓解当前通胀的一种途径。　　1.2我国房地产市场现状　　据中国房地产协会和国家统计局数据显示，2007年，由于流动性过剩、土地购买价格和开发建设成本上涨较快、对房价上涨的预期和房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等原因，全国商品房价格普遍加速上扬。1至4月，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅还在5％至6％之间徘徊，进入5月，涨幅升到6％以上，6月涨幅突破7％，8月上涨8.2％，10月上涨9.5%，11和12月连续两个月

4、涨幅高达10.5％。虽然局部地区房价在年底出现一定的回调和振荡，房价环比涨幅开始下降，但整体上仍在高位运行。从房价收入比来看，目前国际上公认发展中国家的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，据统计，我国2007年房价收入比的平均水平高达7.7.已经远远超出了普通居民的购买能力，可以肯定的是，房地产市场的泡沫的形成绝非单纯满足自主性需求的结果。其中，流动性过剩、物价上涨、通胀压力、负利率和人民币升值导致外资投机性需求可能是房地产价格居高不下的主要因素。　　　　2人民币升值对我国房地产市场影响　　　　2.1人民币升值对各决策主体的影响　　2.1

5、.1对需求的影响4　　房地产市场是我国最重要的支柱产业之一，在国民经济中的地位十分重要，人民币升值必然对房地产市场的决策主体产生重要影响。房地产市场的需求主要分两类：一类是真实需求，包括自主型需求和投资性需求；另一类是虚拟性需求，即投机性需求。其一，从自住需求的角度来看，中国正处于城市化进程的加速时期，城镇居民住房结构的升级和农村人口的转移加剧了对房地产市场的需求。人民币升值意味着进口商品价格的下降，从而带动国内一般消费品价格的走低，人民的实际收入增加，用于购房的可支配收入增加，人民币升值带来的收入效应导致了对房地产市场需求增加。其二，从投资性需求的角

6、度来看，面对通货膨胀的威胁和负利率的压力，储蓄者将房屋作为一种货币保值增值的手段。其三，人民币升值的投机性需求可能是推高住房价格的主要因素。资本具有天生的逐利性，与投资性需求看重房地产市场的成长不同，投机只是一种短期的买卖差价的套利行为。目前在人民币进一步升值的强烈下，使得大量热钱通过直接投资项目下和贸易项目下的各种合法和非法渠道进入境内并转化为人民币资产，并预期可以获得很大的升值和获利空间。　　2.1.2对供给的影响　　人民币升值将增加开放商的土地储备价值，在建工程和存货价值也会增加；币值上升也会降低房地产行业建筑材料、住宅设备进口价格，降低开发商

7、的建设成本。人民币升值增强了国外资本进入房地产领域的信心，国外资本不仅直接购买物业，同时也直接加大了于国内房地产企业的合作力度。在一定的程度上增加了房地产行业的资金来源。部分实力雄厚的企业甚至进行直接投资，如凯德置业（中国）自1994年进入国内以来，就一直活跃在房地产投资与开发市场，目前在华投资总规模已达120多亿元人民币。房地产开发投资领域尽管面临调控压力，但投资回报率仍然高达30%，因此，房地产开发仍然是资金追逐的投资“乐土”。　　2.2人民币升值效应对房市的作用渠道分析　　2.2.1预期效应　　国际热钱之所以大量流入中国，主要是豪赌人民币升值

8、的预期所致。当一个国家的币值升值时，在升值前如把外币换成本币，一旦本币升值，投资