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1、探讨我国房地产预售法律制度的完善 一、商品房预售制度概述 (一)商品房预售的概念及意义 商品房预售指“房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式”。商品房的预售方式首创于香港,探讨我国房地产预售法律制度的完善 一、商品房预售制度概述 (一)商品房预售的概念及意义 商品房预售指“房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式”。商品房的预售方式首创于香港,探讨我国房地产
2、预售法律制度的完善 一、商品房预售制度概述 (一)商品房预售的概念及意义 商品房预售指“房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式”。商品房的预售方式首创于香港,探讨我国房地产预售法律制度的完善 一、商品房预售制度概述 (一)商品房预售的概念及意义 商品房预售指“房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式”。商品房的预售方式首创于香港,探讨我国房地产预售法律制度的
3、完善 一、商品房预售制度概述 (一)商品房预售的概念及意义 商品房预售指“房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式”。商品房的预售方式首创于香港,探讨我国房地产预售法律制度的完善 一、商品房预售制度概述 (一)商品房预售的概念及意义 商品房预售指“房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式”。商品房的预售方式首创于香港,探讨我国房地产预售法律制度的完善 一、商
4、品房预售制度概述 (一)商品房预售的概念及意义 商品房预售指“房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式”。商品房的预售方式首创于香港,1953年香港的住房严重不足,住房需求量大。霍英东先生在这样的背景之下成立了立信置业有限公司,提出了“预售楼花”的住房销售方式,改变了传统的现楼销售方式,并且提倡采用分期付款的方式。随后,这种销售方式被纷纷效仿,成为了香港住房销售行业的一大经营特色,由此,香港的房地产行业得到了蓬勃的发展。“预售楼花”的住房销售方式也传入到
5、我国内地,并得到了广泛应用。随着我国社会经济的发展和住房市场化的改革,商品房预售的形式已经成为商品房买卖中重要的形式。 在过去二十余年里,商品房预售为我国的房地产开发企业筹措了大量建设资金,减轻了预购人的购房压力,增加了银行的贷款收入,活跃了房地产市场,极大程度地繁荣了我国的市场经济。一方面，开发商通过商品房预售可在工程建设过程中得到部分建设资金，加快资金回笼，推动商品房建设。商品房提前销售还可避免竣工后市场行情下跌的风险。另一方面，对购房者而言，商品房从预售“楼花”到工程竣工还有较长一段时间,在此期间房屋价格波动所产生的差价带来的风险收益使
6、房屋买受人愿意进入商品房预售交易中。对于整个房地产市场而言,商品房预售制度有利于房地产市场的发展,故各国对于商品房预售制度一般都予以肯定。 (二)商品房预售相关法律法规 商品房预售的交易方式和标的物不同于一般的买卖合同，在合同签订时，作为交易标的物的房屋尚在建设中，在建设项目竣工并经验收合格，开发商交付房屋并协助买受人办理所有权登记后，标的物的所有权才发生转移。签订商品房预售合同后，预购人并未实际获得房屋所有权，只获得对预售房屋的期待权，作为合同标的物的房屋并未建成。相比于现房购买者，预售房购买者承受的风险较大。因此，预售房销售具有较强的国
7、家干预性，为保护预购中购房者的利益，国家对商品房预售行为进行严格的限制。在《物权法》颁布前，我国规范商品房预售合同登记的法律主要是《城市房地产管理法》，大部分都是国务院等行政系统制定的管理办法或条例，如《城市商品房预售管理办法》第10条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”第13条规定:“开发企业未按本办法办理预售登记,取得商品房预售许可证明预售商品房的,责令停止预售,补办手续,没收违法所得,并可处以已收取的预付款
8、以下的罚款。”《城市房地产开发经营管理条例》第27条第二款规定:“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政
