乌鲁木齐万科首个项目市场研究(忠地行)

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1、城北片区成为开发热点；人气在逐步积累，吸纳能力明显增强，政府市政配套逐步完善红光山以优质环境资源成城北热门板块。城市发展“南控北扩”城北房产处于快速发展红光山中高端项目云集会展经济带动周边地产机械厂板块4000－5000元二毛板块5500-6500元/㎡美居板块5800-6500元/㎡红光山板块7000-11000元/㎡南湖板块6000-8000元/㎡本项目所处板块喀什路板块4500-5400元/㎡本案竞争态势示意各竞品项目分布情况示意世界名筑面积:92-138㎡价格:6800元/㎡百商国际面积:3

2、0-170㎡均价：6500/㎡和兴嘉苑面积:49-125㎡均价:5100元/㎡华凌国际面积:55-170㎡均价:7300元/㎡新天润国际面积:91-136㎡均价:5800元/㎡锦绣年华面积:55-141㎡均价：5100/㎡美术馆面积:67-218㎡均价：6500/㎡马德里春天面积:75-182㎡均价：5500/㎡中央郡面积:82-154㎡均价：7600/㎡嘉幸尚品面积:91-166㎡均价:预计6300/㎡百合公寓面积:50-267㎡价格:11000元/㎡紫林枫舍面积:50-267㎡价格：—御园公馆面

3、积:82-192㎡价格:7400元/㎡重要竞品次要竞品竞品样本选取原则选取原则:原则一：板块因素原则二：价格因素原则三：产品因素重点竞品项目（新天润国际、中央郡、御园公馆、百合公寓、世界名筑、华凌国际）次要竞品项目（锦绣年华、美术馆、马德里春天、嘉幸尚品、和兴嘉苑、百商国际、紫林枫舍）重要竞品项目分析重点竞品项目基本数据对比分析项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率绿化率总户数(套)物业形态新天润国际1600002200001.1735%2100洋房、小高层中央郡1358373803432.83

4、5%3000高层、洋房御园公馆987452586402.535%1773高层、洋房LOFT百合公寓4000003500000.8945%382(一期)平层官邸世界名筑740003000003.466%2000高层华凌国际2000005500002.7543%1450（一期）高层竞品项目占地最小9.8万㎡，最大40万㎡，规模差异较大；竞品项目绿化率最小为35%，最大为66%，社区居住舒适性逐步加强。重点竞品项目2011年供应情况分析批次推盘时间推盘量产品类型备注新天润国际二期1批次预计2011年5月入

5、市约6万㎡小高层10年消化量约12万㎡中央郡二期1批次预计2011年6月入市约10万㎡高层、洋房10年消化量约8万㎡御园公馆二期预计2011年3月入市约13万㎡高层、别墅、洋房10年消化量约12万㎡百合公寓二期1、2批次预计2011年5月入市约11万㎡平层官邸10年消化量约8万㎡世界名筑二期1批次预计2011年3月入市约10万㎡高层10年消化量约8万㎡华凌国际公寓主要竞品项目2011年供应量约50万㎡，供应主力产品为高层未来供应量较大，竞争较激烈2011年供应量较大,主要竞争对手供应量约50万㎡开发

6、商新疆新天润房产开发有限公司物管公司新疆博瑞巴赛维斯物业管理公司物业地址乌鲁木齐市新市区常州街111号所属区域及片区新市区总占地面积16万㎡总建筑面积22万㎡公摊10%（多）小高（16%）建筑密度30%住宅面积22万㎡商业面积——建筑类别花园洋房、小高层容积率1.17（一期）绿地率35%房屋总套数2100户规划车位全为地下停车位工程进度封顶新天润国际社区一期一批次（伯朗郡,补偿房和经济适用房）新天润国际社区一期二批次（新天润国际社区）新天润国际社区一期数据新天润国际社区新天润国际社区分四大期开发，目

7、前开发的是一期的二批次一期一批次：总建10万㎡，23栋多层，935户；一期二批次：总建12万㎡，14栋花园洋房、8栋小高层，总户数1200户；景观设计：新天润地产力邀国际顶尖建筑、园林设计大师共同打造具有地中海西班牙风情的建筑群落和具有地域风情的园林景观，880棵原生大树移栽于项目之中，雕塑、艺术小品传承古老丝路文化，灵动水景赋予整个国际社区郁郁生机，空中俯瞰酷似一朵盛开的天山雪莲。立面设计：法式建筑风格，钟楼、顶部尖形建筑小品错落有致。规划理念：倾力打造的千亩高品质、生态型、节能环保型和具有丰富文

8、化内涵的高尚居住社区。新天润国际社区内将建设大型综合旅游商业项目：国际演艺中心、豪华影视城、顶级水休闲中心、世界500强连锁超市和大规模特色风情文化商业步行街、美食街、星级酒店、国际标准恒温游泳馆等，共同构成“北部新城”的核心商圈、黄金口岸。新天润国际社区新天润国际社区户型配比户型面积区间（㎡）套数（户）比例总量总比套二X-A191.2713211%5040042%X-A7-195.0721618%X-A7-292.6915613%套三X-A2-197.9815613