宜春奉新南门项目营销推广总体思路报告

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1、奉新南门项目营销推广总体思路报告策略规划推广建议市场分析一、市场概述1、奉新商业概述奉新县商业体量相对较大，区域性分区比较明显，城北地处老城区，集中了大部分繁华的商业街道，核心商业街租金在45-70元/㎡，次级核心商业街维持在20-40元/㎡。商业形态多以服饰、生活配套为主，县城内有大型购物广场一家，中型购物广场三家，能够满足广大消费者日常消费能力。城南由于政府新近规划，人气尚不足，商业气氛不浓，随着行政企事业的搬迁，后市升值以及人气将有所改善。商品销售业态：主要集中在日用百货、小商品和服装，中高档和品牌商品消费量有限。2、商业结构

2、核心商圈：冯川路、迎宾路、步行街、奉新大道；交通便利，离汽车站非常近，人流量大、辐射力强。路段经营业态经营面积经营楼层租金冯川路服饰、鞋业大型服饰店面300以上，面宽3-3.3米，进深10-12米，层高3.2米底层经营为主，部分大型服饰商场二至三层经营45-70元/㎡迎宾路电动车，服饰，生活配套30-60㎡底层经营40-50元/㎡步行街中高低档服饰、鞋业、网吧，家俱广场40-60㎡二层经营一层租金35-50元/㎡，二层8-10元/㎡奉新大道服饰广场，超市，银行，餐饮网吧，酒店住宿30-80㎡首层经营为主，二层以上经营网吧，酒店，住宿等

3、35-50元/㎡3、商业发展趋势从商业发展趋势判断，奉新县商业区域进一步向华林公园及现商贸步行街集聚，依托原有的商业环境，华林公园将成为一个中高档商圈的中心点。次级核心商圈：建设路、解放路、沿河北路、城南片区；交通便利，人流量大、辐射力较广。路段经营业态经营面积经营楼层租金建设路电动车，服饰，生活配套30-60㎡首层经营25-35元/㎡解放路小型酒店、化妆品店、服饰、皮具、花店、电动车专卖店及生活配套30-60㎡首层经营30-40元/㎡沿河北路餐饮、休闲中心、美食店、药店、婚纱摄影、足疗60-300㎡首层经营15-25元/㎡4、消费状

4、况中低档商品仍是市场消费的主体。日用品等生活必需品是消费的主流商品。县城居民收入水平正在提高，随着外来人口增加，中档和非生活必需品消费增长将会显著。5、经营户状况经营户对奉新经济发展前景看好。但是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度，同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生，一般会出现迟滞效应。伴随着商业楼盘的大量供应，这种矛盾将更加突出，并导致经营户盈利水平进一步降低，商户对经营投资的信心将更显不足，持币观望的心态也将加重。二、SWOT分析1、优势与机会：项目核心优势竞争力多种营销策略，降低客户首付压力（

5、后期营销报告中着重阐述）开发式的商业街区，对于经营业态的要求较低530多米长的街区，在奉新首屈一指——项目规模性一层底商+综合商业体+现代风格的住宅=产品风格地段——项目最重要的优势2、劣势与问题：整体街区的不连贯性，对交通动线有一定影响；工期时间跨度大，尤其商业开街，等待期较长；价格：价格的制定是按照现有租金水平反推还是超前市场价格？客户信心：面临商业过剩威胁，经营和投资户信心不足，持币观望心态严重三、客群分析本项目的客群分住宅与商铺二类，住宅客群特征：1、奉新县城中高收入者改善已有居住条件为主，注重生活配套的完备性。2、乡镇进城人

6、员3、身在异乡工作的奉新人“落叶归根”的中国传统思想，让奉新的家人享受更好的现代生活商业客群特征：1、投资目的性明确，注重长期回报的投资客2、扩大自身经营面积的成功经营户3、新的进城人员，给人打工不如自己做老板我们的客户从哪来？当前在奉新置业的主要来自:冯川镇85%周边城镇10%外来地区5%随着当地未来的发展:冯川镇65%周边城镇25%外来地区10%商业客户置业的目的现在:自用45%投资55%未来:自用30%投资70%怎么抓住住宅客户利益点人的五大需求房地产客户需求特征本项目客户利益点自我实现需求提升品位的需要拥有现代的生活方式尊重的

7、需求对身份和地位的需要有活力的社区形象在乎别人的认同可以提高生活档次文化的需求城市中心生活的时尚生活便利、现代社区历史文化的积淀历史认同感强，回归情感严重安全的需求片区规划及发展前景、预期交通老城区的改造治安状况（人身安全）完善、温馨的物业管理生活的需求生活配套的完备性满足日常生活的便利生活圈子的距离离亲朋好友不远，不脱离现在的生活圈子居住完美的户型结构要求四、项目定位考虑到南门与西门2条商业街的同质化产品，2个项目从2种不同方向做定位，尽量避免造成“兄弟”项目的竞争定位风格：现代、时尚项目定位：超前十年的现代领地广告推广语：城市因“

8、你”而变推广元素：现代的街区生活，年轻化，案名推荐本项目，住宅与商业并存，其中以商业的市场竞争压力最大，是本项目的销售难点所在，因此项目以街区概念为主，住宅部分为街区的一个组成部分，不另做案名推广。主推案名：南门星街本案