2006年中国旅业市场分析及投资咨询报告2(2)

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1、项目可行性研究报告评估报告名称：上海市杨浦区80街坊6/1、6/2地块项目开发可行性研究报告评估报告编号：[2006]ZX007号评估机构：深圳市世联房地产评估有限公司上海分公司评估日期：2006年08月21日至2006年08月31日版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。上海招商置业有限公司：承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司—深圳市世联房地产评估有限公司上海分公司对贵公司委托的上海市杨浦区8

2、0街坊地块项目开发可行性研究方面的意见，供贵司参考。需要说明的是，本报告中项目规划功能、规划指标等依据《上海市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2006）第1号）、上海市杨浦区80街坊6/1、6/2丘地块挂牌文件等有关资料，如果相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。我们的方案是基于目前上海市房地产市场情况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的，希望通过我们的努力，为贵司提供有价值的建议。顺颂商祺深圳市世联房地产评估有限公司上海分公司2006年08月31日联系人：张华联系电话：021－517

3、20292目录一项目总论11项目背景1(1)项目名称1(2)研究工作依据1(3)项目建设规模和内容12可行性研究结论1(1)市场预测1(2)项目建设进度假设2(3)投资估算和资金筹措2(4)项目综合评价结论3二项目投资环境和市场研究41投资市场分析4(1)上海市宏观经济分析4(2)上海市居民购买能力分析5(3)上海市人口状况分析5(4)房价6(5)需求分析7(6)供求关系8(7)市场小结92区域市场分析9(1)区域市场界定9(2)杨浦区社会经济发展状况9(3)杨浦片区规划发展定位11(4)杨浦区房地产市场发展情况12①房产市场板块格局与发

4、展特点12②杨浦区供求情况分析13(5)杨浦内环区域房地产市场特征15(6)杨浦内环片区房地产市场发展前景假设25三项目分析及评价261地块分析26（1）项目位置26（2）地形、地势27（3）附近交通27（4）周边配套及区域环境282项目SWOT分析283项目评价29四市场定位及项目评估311项目定位31五项目开发建设进度安排351有关工程计划说明352施工横道图35六投资估算与资金筹措361项目总投资估算362资金筹措373投资使用计划38七销售及经营收入测定391物业销售收入估算392项目销售回款计划40八土地竞投价格测算411土地价

5、格测算原理412测算前提413土地价格基本方案测算414敏感性分析425土地竞投价格区间确定43九可行性研究结论与建议441拟建方案的结论性意见442项目主要问题的解决办法和建议44（1）项目的主要问题44（2）建议443项目风险及防范建议44（1）项目风险44（2）防范建议45十附表46初三化学酸碱盐测试题一、选择题（以下各题只有一个符合要求的答案，每题1分，共15分)1．为合理利用“垃圾’’资源，提倡垃圾分类回收，生活中废弃的铁锅、铝制易拉罐以归为一类加以回收，它们属于()A．有机物B．无机盐C.金属或合金D．难溶性碱2．将铁钉置于下

6、列四种环境中，容易生锈的是()A．置于潮湿的空气中B．置于干操的空气中C.浸没于煮沸的水中D．浸没于油中3．能一次性鉴别NaCl、BaCl2、Na2CO3，三种无色溶液的试剂是()A．稀硫酸B．盐酸C．石灰水D．硝酸银溶液4．—些食物的近似pH如下：葡萄3．5——4．5，苹果2．9，——3．3，牛奶6．3，——6．6，鸡蛋清7．6——8．0。下列说法错误的是（）A．胃酸过多的人不应多食苹果B．苹果汁的酸性比葡萄汁强C．鸡蛋清是碱性食物D．葡萄汁能使紫色石蕊试液变蓝5．下列药品未经密封保存，敞口放置一段时间后，质量增加并发生化学反应的是（）

7、①苛性②碳酸⑧浓盐酸④浓硫酸⑤熟石灰A．①⑧B．②④C．①⑤D．④⑤6．我国著名化学家侯德榜先生作出的重大贡献是（）A．发明黑火药B．创造湿法冶金C.改进纯碱的生产D．发现了新元素7．现有①Ba(NO3)2：溶液、②KCI溶液、⑧K2SO4溶液、④CuSO4溶液，不用其他试剂，可通过实验方法将它们一一鉴别开来，鉴别出来的先后顺序可能是()A．①②⑧④B．①④⑧②C．④⑧②①D．④①⑧②8．向盛有Fe、Cu的烧杯中加入过量稀硫酸，所得溶液中的溶质有()A．1种B．2种C3种D4种9．CuCI2和MgCl2的混合溶液中加入过量锌粉，充分反应后

8、过滤，留在滤纸上的物质是()A．ZnB．CuC.Zn和CuD．Cu和Mg10．不符合“酸和盐反应生成另一种酸和另一种盐”的反应是()A．盐酸和硝酸钠溶液B．稀硫酸和氯化钡溶液C．稀盐酸和硝酸银