冯家畈棚改可研文本10.31(2)

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1、岳阳经济技术开发区冯家畈棚户改造工程建设项目可行性研究报告岳阳国立咨询策划有限公司编制二〇一三年十月岳阳国立咨询策划有限公司目录第一章总论11.1项目概述11.2建设单位简介21.3编制依据及内容31.4主要技术经济指标51.4研究结论及建议7第二章项目背景及建设必要性102.1项目背景102.2项目建设的必要性10第三章项目选址及建设条件133.1项目选址133.2主要建设条件13第四章建设内容与规模194.1建设内容194.2建设规模19第五章工程技术方案225.1建筑设计指导思想225.2总平面布置225.3建筑设计245

2、.4结构设计及材料255.5公用辅助工程285.6消防34岳阳国立咨询策划有限公司第六章拆迁安置方案416.1拆迁安置政策依据416.2安置补偿原则和标准41第七章环境影响评价447.1项目周边和生态环境现状447.2生态环境影响分析447.3生态环境保护对策46第八章节能分析498.1设计依据498.2能耗分析498.3节能措施518.4节能效果分析55第九章劳动安全与卫生579.1劳动安全579.2卫生保健措施60第十章组织机构与项目管理6110.1组织机构6110.2项目管理62第十一章项目实施进度及工程招标6611.1项

3、目实施进度6611.2工程招标67第十二章投资估算与资金筹措7012.1投资估算7012.2资金筹措77第十三章财务分析7813.1编制依据78岳阳国立咨询策划有限公司13.2基础数据7813.3财务收入及税金估算7813.4总成本费用8113.5利润8113.6盈利能力分析8113.7贷款还款能力分析8213.8不确定性分析8213.9财务评价结论83第十四章风险分析及对策8414.1投资估算的风险8414.2筹资风险84第十五章社会分析8515.1保持社会稳定8515.2提高土地利用价值86第十六章结论与建议8716.1结论

4、8716.2建议88岳阳国立咨询策划有限公司附表：附表1：建设投资估算表（概算法）附表2：工程建设费用估算表附表3：工程建设其他费用估算表附表4：建设期利息估算表附表5：工程建设投资分年用款计划表附表6：项目总投资使用计划与资金筹措表附表7：营业收入、营业税金及附加估算表附表8：总成本费用估算表附表9：项目投资现金流量表附表10：项目资本金现金流量表附表11：利润与利润分配表附表12：财务计划现金流量表附表13：借款还本付息计划表附表14：主要财务数据及评价指标表附表15：资产负债表附表16：敏感性分析表岳阳国立咨询策划有限公司

5、第一章总论1.1项目概述项目名称：冯家畈棚户改造工程建设项目建设单位：岳阳经济开发区开发建设投资有限公司建设地点：位于湖南省岳阳经济技术开发区，东抵长康路（原107国道）、北靠畈嘴路。建设内容及规模：本项目棚户区改造范围包括：通海路管理处范围内需拆棚户建筑2683栋，棚户区占地面积共210亩，需拆迁房屋面积共20585m2，涉及待安置拆迁户480户。规划在冯家畈片区新建保障性住房5栋共480套，项目规划用地总面积22097.71㎡，总建筑面积为58212㎡，地上总建筑面积50286㎡，其中：住宅面积46798㎡，商业建筑3130

6、㎡，配套用房面积254㎡；地下建筑面积7926㎡；以及给排水、供配电、弱电、消防、绿化、道路等公用辅助工程。本项目共安置棚户区居民480户、1680人。总投资及资金来源：项目投入总资金17978.44万元，建设资金来源为：自筹8978.44万元；申请银行贷款9000万元。建设年限：建设期2年，2013年1月至2014年12月。881.2建设单位简介岳阳经济开发区开发建设投资有限公司（下简称开建投）是按照《公司法》，由管委会出资设立的具有独立法人资格的国有独资公司。公司于2007年4月注册成立，注册资本2亿元人民币。公司直属管委会

7、领导。公司采取政府主导、市场运作、法人经营管理的现代企业管理模式。其主要职能是经管委会授权后，代表开发区对外融资；对建设资金进行统一核算和管理；负责融资借款本息偿还；参与建设项目的投资监督和管理；对投资区内的工业项目及用地实行绩效管理；进行土地储备等。公司设董事会、监事会。今年新改选的董事会成员7名，董事长由管委会分管财政的副主任兼任，副董事长由管委会总经济师兼任，其他5名董事分别由区财政局、建设局、开建投、国资局等部门负责人兼任。监事会成员5名，其中：监事会主席由区纪委书记兼任，其他4名监事分别由区建设投资管理中心及开建投员工

8、担任。88公司实行董事会领导下的总经理负责制。现有正副总经理6人。公司内设办公室、工程管理科、财务科、园区项目科、征拆管理科5个科室，在编员工14人（其中：在岗12人，借调区建设局1人，借调市委办1人）。公司加挂区建设投资管理中心牌子，实行两块牌子一套人马管理。