如何进行户型分析与解说

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1、如何进行户型分析和解说第一章如何进行户型分析内容简介：包括：户型分析的概念和分类，户型分析的方向和要点。目的：提高置业顾问解读产品户型的能力。一.户型分析概念  1.概念：在目标市场能承受的的经济指标的前提下，对房地产住宅项目的户型设计中使用功能、平面尺度和空间环境进行科学性、合理性和实用性综合分析。  2.特点：户型设计综合分析的成果与项目开发时间、空间、地段、区位、环境、投资等实际存在的理性条件有关，也与开发商的认识水平和投资需求、设计师的素质和水平、市场需求中主要目标客户群的承受力和生活习惯等处于动态的感性

2、条件有关。因此户型设计综合分析的成果往往不是唯一的，经常是多元的，但是只有经得起市场考验的成果才是正确的、高明的。3.目的:在符合产品定位的前提下,为置业者提供经济、合理、实用和更加舒适的生活居住空间。二.当前市场流行的户型经济标淮分类（一）  分类1.经济型，又称紧凑型，普通标准；2.小康型，又称中品型，中挡标准；第17页共17页3.舒适型，又称高品型，高挡标准；4.豪华型，又称消费型，超级标准。（二）分级一般每一分类按不同功能设置、不同空间尺度、不同用地强度、不同组团方式、不同环境条件、不同物管标准等条件又分

3、成高、中、低三级。但分级不象分类那样严格明确，经常互相交叉相融。三.户型分析方向1.布局、朝向、楼层、实用率；2.布局是关键（交通路线、功能分区、动静分离,公私明确等）。四.户型布局分析要点（一）使用功能1.主要功能:私密区（静区）-主卧、卧室、书房、起居厅、专用阳台和花园、特殊用房等公共区（动区）-客厅、攴厅、娱乐健身用房、共用景观阳台和花园等2.辅助功能：  专用区（人流量疏区）-主卫、主卧专用储藏室、车库、工人房等  共用区（人流量密区）-公卫、厨房、共用储藏区、洗衣区等（二）平面尺度1.面宽-主要临空面房

4、间的宽度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸）2.进深-第17页共17页与面宽垂直方向的深度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸）3.面积-一般情况下等于面宽×进深1）.单室面积-单一功能有独立周边界限的空间平面面积（例：卧室、书房）2）.组合面积-多个单一功能有独立周边界限的空间平面面积之和（例：主卧+主卫+专用储藏室）3）.交叉组合面积-两个或多个独立功能有共用周边界限的空间平面面积（例：客厅、攴厅、通道、玄关）4）.交通面积-仅作交通联系的有独立或共用周边界限的空间平面面积（例：通道、玄关）（三）空间环境1

5、.层高2.间距3.采光4.日照5.通风6.观景7.空气8.噪声（四）总图1.规模（用地、容积率、总建筑面积、总套数、车位等）2.物业分类第17页共17页3.单体幢号布置和朝向4.自然环境5.景观与绿化6.市政交通7.小区内部交通8.外部配套五.常见问题判断方式（一）显性失误1.设计不合理（违反设计规范）2.功能不匹配或不完善（突出重点后忽略或减弱必需功能）3.使用不方便（违反地区生活习惯）（二）隐性失误1.设计粗糙、顾此失彼2.装修改造量大、研究深度不够3.模棱两可、怎么改都不满意（三）观念分岐1.设计风格超前或

6、滞后：前者需花成本去启发和引导市场,后者掌握不好时机易滞销或呆盘；2.创新与风险并存：创新适度符合市场需求导向和地域特点，创新失度则面临市场接受度的风险，创新市场予测中应包括风险予测、研究和应对策划；3.第17页共17页仁者见仁、智者见智，业内智者有争议，成则生、败则亡，非实力派慎之。五.常见病例1.空间布置大而不当2.平面尺度不按家俱组合尺寸+交通尺寸控制3.进深和面宽一边过大或过小不相匹配4.进深和面宽方位与家俱布置方式不相配5.片面追求外立面线条,造成室内空间过多凸凹之处不好使用6.交通流线不合理7.交通面

7、积过大且功能单一8.黑房间9.追求空间视角变化牺牲实用性10.共亨空间大而不相匹配影响相邻空间使用功能11.公共空间处置不合理12.竖向管井分散、水平布线过多、感观不舒服13.结构构件外露不平影响使用14.细节处理不当，漏项、尺度或位置不合理15.过多而无特色、缺主力户型、配比失度第二章如何解说房型一、解说房型在销售工作中的重要性1、使潜在客户更为详尽的了解项目相关房型的卖点；第17页共17页1、引导潜在客户的需性，推荐适当的产品需求；2、引导客户的同时，验证置业顾问分析及把握客户的能力；3、解说房型同时，能及时

8、去除潜在客户对于产品的不同抗性。一、解说房型的步骤1、补步确认客户需求产品（住宅、商铺）；2、大体介绍项目产品及其面积段，并告知客户其所需产品在项目中的比重；3、向客户推荐两套左右的同面积段房型；4、首先详尽解说房型的优点，切入点：房屋结构（框架或框剪）、入户花园或入户门的朝向及便利性、层高、得房率、主要功能区域的朝向（客厅、主卧、阳台），采光、南北阳台（及其计算方式）、