欢迎来到天天文库
浏览记录
ID:14567972
大小:32.50 KB
页数:5页
时间:2018-07-29
《房地产开发项目宜采用什么发包模式》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、房地产开发项目宜采用“平行发包模式”王福远WangFuYuan山东省青岛经济技术开发区****有限公司QingdaoSeawardLimitedCompany,QingdaoEconomicandTechnicalDevelopingArea(HuangdaoArea),Shandong.266555 摘要:论文针对我国房地产开发项目发包模式存在的争议,对国内外房地产开发项目发包模式进行了具体分析,从而提出“平行发包模式”应成为中国房地产项目主流的发包方式。 一、我国房地产开发项目发包模式的现状分析在房地产公司
2、的项目施工管理中,对于如何发包工程,存在两种意见。第一种意见认为,项目施工应采用“总包-分包模式”,即将整个单位工程交给一家总包商,然后再将专业工程进行分包或指定分包。第二种意见认为,既然总包商必须对外分包(特别是专业工程),还不如由开发商直接签订专业承包合同,由开发商对所有的承包商进行平行管理。这种发包方式,可称之为“平行发包模式”,在国际上有个名词,称为“主承包合同”方式。工程承包合同,按照计价方式可分为:固定总价合同、固定单价合同和成本加酬金合同。这是我们所熟知的。但还可以按照承包范围来划分。在国际上,按
3、照承包范围,工程承包合同可分为以下四种[1]:1.产品到手合同(Products-in-HandContract):承包商不仅要承担设计、工程建筑、设备供货、安装、调试,还要进行技术转让、人员培训、生产管理指导,最后甚至组织进行某约定时间内的试生产,直到稳定生产出合格的产品。2.交钥匙合同(Turn-keyContract):承包商进行全部建筑、供货、安装、调试工作,直到移交和验收。3.主承包合同(MainContract):承包商就某工程项目的独立的内容,例如土建工程或专业工程等与工程雇主签订承包合同,而由雇
4、主自己组织对各承包商进行协调管理。4.分包合同(Sub-Contract):多系主承包商和分包商签订,而与工程雇主无关。但也有些雇主与其指定的专业分包商(NominatedSubcontract)先签订合同,然后交给土建工程的承包商进行代管。结合前面述及的两种意见来看,第一种意见基本对应于交钥匙合同,第二种意见基本对应于主承包合同。产品到手合同一般针对工业生产项目,分包合同则是下一级的合同,是承包商与分包商签订的。政府部门基本上持第一种意见。首先《建筑法》第24条规定“提倡对建筑工程实行总承包,禁止将建筑工程肢
5、解发包”;其次对于竣工验收,各地方均规定竣工验收资料须由一家施工总承包单位汇集整理;第三,各地招标管理机构一般都规定招标范围是图纸内容,不允许“甩项”;第四,很多地方建设行政主管部门规定备案的施工合同除设备供应外,均须列入合同范围,不允许雇主将专业工程单独发包。一部分开发商的管理人员也持第一种意见,他们的主要理由是怕“麻烦”。若由雇主逐项发包,就要对每一合同都去做资格审查和组织招标,同时也增大了现场管理难度,这样势必要增加管理人员,增加企业内部管理的难度,并因此加大了管理成本。很多成规模的开发企业和一部分小房地
6、产公司的管理人员,基本倾向于第二种意见。但他们只是这样去做,并没有在理论上进行系统化和明晰化。由于政府相关管理部门还在执行着第一种意见的做法,就使得他们无法理直气壮,总是在偷偷摸摸地搞指定分包,即雇主与专业承包商直接签订合同,然后再交给总包商去统一协调管理。可在具体实施中,指定分包往往成为总包商向雇主索赔的借口,即总包商在实际上并没有起到积极、正面的协调管理作用,反而借着“总包的权利”去刁难指定分包商和雇主,现实中仍是雇主在统一协调管理且管理的难度更大。对雇主来讲,这显然是出力不讨好、得不偿失的。针对这种局面,
7、笔者拟理论结合实际地对工程发包方式进行梳理,从而明确“平行发包模式”应成为中国房地产项目主流的发包方式,从而彻底抛开那种遮遮掩掩的“总包+指定分包”的模式。二、国内工程强制采用“总包-分包模式”的由来(一)从国际上看,“主承包合同”(即“平行发包”)是开发商惯常采用的发包方式,但在我们的印象中国际工程几乎全采用交钥匙合同。之所以我们普遍认为国际工程通常采用交钥匙合同,那是因为我们见到的基本都是工业、能源、交通、市政等项目。这样的项目,投资者一般事先并没有现成的项目管理机构,所有的项目管理人员都是因本项目临时聚到
8、一起,项目结束,机构解散。因此,为保证项目管理的严谨、先进和科学,由成熟、专业的总包商来对项目施工进行全面管理就显得非常便捷和必要。但对于开发商来讲,由于他具备了这样的管理机构和能力,就会自己来对项目进行全面的、全过程的协调管理。(二)国内现行的工程发包政策受到了外向型企业政策的误导。改革开放初期,中国开始向国外工程派遣劳务。当这些建筑公司发现国际知名承包商都在签订“产品到手合同”和“
此文档下载收益归作者所有