目标成本编制作业指导书

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1、深圳中航地产股份有限公司目标成本编制作业指导书1.目的规范公司建设项目目标成本编制统一性，确保目标成本编制更合理，更有效控制造价。2.适用范围适用于公司及所有项目公司在方案设计阶段编制各项目的目标成本。3.目标成本的定义1.1目标成本是基于市场状况，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润预先确定的、经过努力所要实现的成本指标，应体现公司的成本管理宗旨。1.2目标成本是指建设项目的建安成本。4.职责4.1项目公司根据公司提供的模板，在方案设计确定后二十个工作日内，负责编制目标成本，同时上报地产股份本部成本管理部/中航城事业部成本管理部审核。4.2地

2、产股份本部成本管理部/中航城事业部成本管理部提供项目目标成本测算表模板，同时负责各项目目标成本的审核并组织评审。4.3项目开发纲要委员会对目标成本进行审批后签发，作为《项目开发纲要》的组成部分。5.目标成本的编制原则目标成本编制作业指导书/第25页共25页对于分期开发的项目，应以期数作为编制目标成本的基本单位，编制各期独立的目标成本；对于不同的单体类型，比如住宅、商业、写字楼、地下室等，每期的目标成本应以各单体类型为基础进行编制。6.目标成本的组成体系目标成本的组成体系分为四个部分：A.目标成本测算部分A1.目标成本测算表。目标成本测算表包括建安成

3、本汇总（简表、详表）、地基及基础处理、单体成本分项测算、室外环境及基础设施成本分项测算、目标成本测算总说明。A2.工程项目明细及说明中航地产建安工程项目分级设置，一级项目包括地基及基础处理工程、单体建安工程、室外环境及基础设施工程、不可预见费、建安成本合计；二三级项目详见附表。一至三级工程项目固定，项目公司不可以修改，应根据项目的实际情况填写，也可以细化设置四级及以下工程项目，并予以说明。原则上一至三级工程项目应按公司统一的说明执行，如因特殊情况而发生变动，应予以重点说明。A3.单体类型及编号。单体类型分为产品和公建配套。产品包括住宅、商业、酒店、

4、写字楼、公寓和车库（可售）等，公建配套包括地下室（不可售，含地下车库、设备及管理用房）、会所、幼儿园、学校和其他。具体详见附表A3。B.数据分析及论证部分B1.目标成本经济指标分析，包括结构含量、面积、造价指标等主要指标分析、建造标准、规划指标、建筑（建造、赠送）面积明细、主要材料设备单价等。B2.同类型项目比较及分析。C.目标成本对后续招标及设计工作的指引部分C1目标成本分解目标成本确定之后，应根据项目情况予以分解，指导合约规划。项目公司根据目标成本的分解，编制《合同架构及工程界面划分表》，作为后续招标工作的原则及基础。C2.限额设计目标成本编制

5、作业指导书/第25页共25页目标成本确定之后，根据其经济指标及数据分析，应分产品类型提出限额设计的指标，如钢筋、型钢、混凝土含量、分部分项工程单方造价等，指导后续的扩初设计及施工图设计阶段的成本控制。D.成本分析及建议部分D1.分析成本、客户敏感性因素，提出《敏感性分析报告》。D2.根据目标成本，提出《成本建议书》，提出成本控制的重点、要点、难点，对项目的成本控制及配置提出主要建议。7.目标成本编制方法和说明7.1A1.1建安成本汇总表（简表、详表）7.1.1成本汇总表的总价从各测算表取数，产品类型及公建配套类型参照附件表“A3.单体类型及编号”的

6、原则划分不同单体类型。7.1.2“公建配套在产品中分摊的建安成本（建筑面积）”的分摊原则：按公建配套受益的产品的销售面积占比进行分摊。7.2A1.2地基及基础、单体成本分项测算表7.2.1按不同的单体类型分多表作测算。对于“地基与基础处理工程”：如果是单体独立的地基与基础处理工程则直接计入相应的单体工程；如果是多个单体共同的地基与基础处理工程则按各单体的建筑面积占比分摊计入相应的单体工程。7.2.2地基与基础处理工程测算方法与说明1）地基处理（包括土方换填）：根据有关资料计算地基处理的体积，根据市场单价测算成本，注明地基处理的材料及方法。2）土石方

7、工程：根据有关资料（比如：地下室底面积、深度、场地条件、放坡系数等）计算土石方的挖、运、填工程量，根据市场单价测算成本。3）基坑支护：根据有关资料（比如：地下室周长、深度、场地条件等）计算基坑支护实际施工面积，根据市场单价或类似项目单价测算成本。4）桩（非桩）基础工程：明确基础类型并注明，按图纸计算出工程量，根据市场单价测算成本，如果计算不出工程量可参照以往相类似项目按建筑单位造价估算。5）参考数据模块：目标成本编制作业指导书/第25页共25页●基础工程桩类型静力压桩（元m)锤击管桩（元m)400管径500管径400管径500管径400管径50

8、0管径500管径参考项目　龙华项目惠东一期惠东一期惠东二期惠东二期龙华项目参考单价150205元/m125.6192.22