金昌大厦项目全程策划报告

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1、金昌大厦项目全程策划报告前言对现代房地产企业而言，一个合理、经济的战略框架远比掌握一种技能来得更为重要。所谓合理，指的是企业战略框架合乎企业的实际情况；所谓经济，是指企业战略框架的搭建能够使有限的企业资源得到最大程度的发挥。本次报告将站在市场发展的高度，立足于企业现有优势资源，通过深度市场调研挖掘出市场的真实需求和空白点；通过概念、资源的整合，打造出实用、创新、适度超前的优质产品；通过战略、战术的设计，达到企业和项目形象品牌的树立以及产品营销的强力执行；通过开发过程中每个环节的资源整合、挖潜，搭建企业和项目的核心竞争力体系，实现个

2、性化、差异化竞争，从而超越市场竞争。一.市场调研1.宏观市场分析1.12006年淄博国民经济和社会发展规划2006年淄博国民经济和社会发展计划主要是：以增强城市综合实力为中心，提高城乡居民生活水平为出发点，以制度创新和技术创新为动力，深化改革，扩大开放，加快结构调整，大力培养新的经济增长点，进一步增强投资出口消费三大需求的拉动力，努力提高经济运行质量和效益，促进国民经济快速健康发展和社会全面进步。1.22006年的主要预期目标为²地区生产总值年均增长12%以上²地方财政收入年均增长16%以上²固定资产投资年均增长15%以上²社会消

3、费品零售总额年均增长15%左右²万元GDP综合能耗降低20%以上²人口自然增长率控制在5‰以内²城镇登记失业率控制在4%以内²城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长10%和8%以上1.3淄博宏观经济运行状况及环境分析1.3.1全市经济稳步增长创造了房地产发展的良好氛围2005年淄博国民经济运行态势良好，投资消费和出口三大需求拉动了全市经济稳步增长，主要表现为:国民经济保持稳步增长，工业经济效益有所好转，产销率回升，投资增速较快，市场销售平稳，出口保持增长，实际利用外资实现增长，财政收支增速加快，金融形势稳定，居民收入继

4、续增加等等。35总体来看，淄博市经济发展态势是健康向上的，但仍然存在一些不容忽视的矛盾和问题，突出表现在：经济增长方式依然较为粗放，经济社会发展与资源环境的矛盾仍显突出，就业压力有所加大，社会保障体系尚待进一步完善，解决"三农"问题、城乡统筹和区域协调发展任重道远。1.3.2城市居民收入增加及消费增长活跃将促进本市房地产发展居住类消费保持较快增长全年房地产企业住宅投资达51.10亿元，增长35.1%；竣工住宅面积161.09万平方米，增长3.4%；商品房销售额39.66亿元，增长23.1%，其中销售给个人的住宅销售额为35.82亿

5、元，增长32%。消费增长不会显著回落在收入价格供给等因素的支持下，预计消费增长不会显著回落，增长率与去年大体持平。未来促使消费稳定增长的因素，一是城镇居民收入将进一步增加，预计全年城镇居民可支配收入增幅将在百分之八以上；二是假日消费将保持快速增长；三是新型业态的涌现和原有业态的部分升级，促进消费增长；四是以房地产业为轴心带动消费市场繁荣的产业消费继续平稳增长，将带动一批相关产业消费品的增长。1.3.3城市规划建设力度促进了房地产投资开发淄博市政府全面完成城市总体规划修编，完善新城区各项专项规划和老城区改造规划，搞好柳泉路北延段、胶

6、王路淄博段控制性规划。全面完成新城区“两纵四横”六条骨干道路建设及绿化，新建西十三路等等道路工程。随着市政府投资工作力度的加大,投资总量的增长，投资结构的进一步调整，全市完成固定资产投资、基本建设投资、房地产开发投资实现了继续快速增长，同期增长均达二成以上。1.4淄博城市建设及总体规划分析1.4.1淄博城市概况及城市发展淄博是中国环渤海地区一座风格独特的工业城市，是国务院批准的山东半岛沿海开放城市，是著名的“陶瓷之都”、“丝绸之乡”、“石化之城”。淄博位于山东半岛中部，是山东省重要的交通枢纽城市。济（南）青（岛）高速公路横贯全市东

7、西，滨（州）莱（芜）高速公路横贯全市南北，市中心张店区距济南国际机场仅70公里。淄博城市布局独特，呈梅花状分布。总面积5938平方公里，总人口413.14万人，其中张店中心城区92.35万人，共分为：张店、博山、淄川、周村、临淄五个区和桓台、高青、沂源三个县。东西南北四个城区距中心城区分别为20公里左右，形成城市组群。改革开放以来，淄博综合实力不断增长。自1992年始，淄博连续进入中国综合实力50强行列；1996年1月20日35被命名为国家卫生城市，建成区绿化覆盖率达37%；2003年淄博GDP为1006亿元人民币，城镇居民人均可

8、支配收入8720元，农民人均纯收入3902元，年未储蓄存款余额824.26亿元。城乡居民居住条件分别达到12.36平方米和30.33平方米。1.4.2淄博未来城市规划拟建中的淄博新区占地面积96.3平方公里，可容纳50万人居住，辐射至周村区、张店区