什么是物业管理的包干制与酬金制

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1、什么是物业管理的包干制与酬金制一、物业服务的两种计费方式包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏、经营的亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。通常，对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制，但是当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干。什么是物业管理的包干制与酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或

2、者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。酬金制实质是实报实销制，物业管理企业按照双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。这种模式下，物业管理企业

3、只拿业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先预定提取比例或固定额度）由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制物业服务支出不应交纳营业税等相关税金。二、包干制和酬金制的优、缺点分析1包干制的优点首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。其次，业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作，简便易行。第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行管理方式创新，节约成本。2包干制的缺点首先，包干制中，物业服务质量的好坏主要靠企业自律，为了获取更高的利润，物业管理企业可能会收到钱

4、不花或者少花，往往导致物业管理企业为了降低管理成本而对工作草率了事的行为；其次，包干制的成本限制，使得物业管理企业对需要进行及时维修的工作，往往产生拖延或小修小补，不做彻底解决，对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响；第三，实行包干制的物业管理企业在费用不足时，只有依靠多元化经营维持企业的利润，不利于物业管理专业化。3酬金制的优点首先，酬金制费用更加透明，业主对物业管理企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理；其次，物业管理企业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有利于企业专利的专业什么是物业管理的包干制与酬金制化；第三，酬金制体现了物业管理

5、企业对业主管家式的服务关系，减少了物业管理企业和业主在物业收费方面的矛盾。4酬金制的缺点首先，酬金制需要对物业管理企业进行账目监督和审计，要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平。其次，物业管理企业处于利润的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务支出。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，所以很难找到有理、有利、有效的压缩开支的根据，由此可能带来物业管理费用的攀升。三、两种收费方式的比较分析1两种收费方式各有利弊从上述分析可看出，包干制简便易行，对业主的要求不高，节省了业主的管理成本，但是会存在更多的非市场行为，不利于业主和企业之间的沟通和谅解。对物业管理企业提高技能和专业化发展有一

6、定的阻碍，一定程度上制约着物业管理什么是物业管理的包干制与酬金制行业的发展。酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管理，有利于物业管理企业专业化水平的提高，但是酬金制对业主的要求较高。从目前我国物业管理发展的阶段来看，两种收费方式都有其存在理由和必要性。2酬金制是物业收费方式的发展方向物业管理目的之一是提升物业价值，实现其稳定持续的收益、保值、增值，所以从两种收费方式的特点来看，酬金制是日后物业服务收费的发展方向。物业管理发展成熟的国外和港澳地区，物业服务收费普遍采用酬金制，实行酬金制的前提是物业管理企业会对业主进行定期培训，让广大业主更多了解物业管理知识，既便于和物业管理企业

7、之间的沟通，也有利于监督物业管理企业的行为。由于我国内地物业管理行业发展还未完全成熟，专业培训仅限于行业内部，而针对业主的几乎没有，所以很多业主对物业管理的认识较为表面化。观念停留在服务满意这一层面上。业主对物业管理认识的不足使得普通的居民很难实现和物业管理企业的正确沟通，以及对物业管理企业的有效监督，所以目前在国内全面推行酬金制并不现实。3包干制仍然具有存在必要性虽然包干制相对来说存在更多的非市