河北房地产周期与宏观经济波动关系分析.doc

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1、河北房地产周期与宏观经济波动关系分析内容摘要：本文通过选择与房地产业发展密切相关的指标，在全面分析河北省房地产周期波动的基础上，深入研究了房地产周期波动与宏观经济波动的关系，提出河北省房地产宏观调控的要素：在时间上，根据周期预警系统的先行景气指标及时实施调控；在宏观调控政策上，强化政府对房地产的宏观调控机制；在宏观调控力度上，避免力度过大或力度不足造成大幅波动或恶性发展。　　关键词：房地产周期波动宏观经济调控　　　　房地产周期波动与国民经济波动的关系　　　　（一）房地产周期波动　　经济周期是指国民经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复

2、运动的过程。相应地，房地产经济周期则是指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，是一个上升与下降、扩张和收缩不断往复运动的过程。在一个周期中，房地产经济可分为上升（扩张）阶段和下降（收缩）阶段两个阶段，从谷底到峰顶是上升阶段、从峰顶到谷底是下降阶段。从谷底到谷底或从峰顶到峰顶，是房地产经济经历了一个完整的上升和下降阶段，成为一个周期。　　房地产周期内经济出现上升与下降、扩张和收缩的波动，周期间相互联接使得波动周期往复。房地产的波动包含了房地产经济的各个层面，包括房地产经济增长率（国民生产总值、国内生产总值、国民收入或社

3、会生产总值等宏观经济变量中房地产部门中的总产出水平的波动），房地产消费水平、房地产业就业水平、房地产价格（物价）水平、以及产业结构等方面的变动。　　（二）房地产周期波动与宏观经济波动的互动关系　　房地产周期波动与宏观经济总的发展态势密切相关，可以从两个不同层面分析房地产周期与宏观经济周期的关系：　　随着经济发展阶段不断上升，房地产经济景气与宏观经济景气的相关程度逐渐提高。　　从经济周期不同阶段的展开过程来分析，房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，在扩张阶段，虽然晚于宏观经济周期进入扩张阶段，但因其复苏速度快，故早于宏观周期进入复苏阶段；当宏观经济进

4、入繁荣阶段时，房地产周期可能已经进入衰退阶段，并且在收缩阶段持续的时间可能要长于宏观周期。5　　当宏观经济复苏后，房地产投资与开发也随之上升，但因物业开发的时滞效应，使得房地产复苏稍晚于宏观经济的复苏。在房地产经济开始复苏后，在宏观经济持续增长的带动下，房地产需求不断上升，但由于房地产供给短期刚性，加上在保值增值心理影响下，于是导致房地产价格全面上升；与此同时，随着房地产价格上升，房地产开发商资产相应快速膨胀，在银行提供大量按揭的情况下，经过投资乘数等作用，结果导致房地产经济周期比宏观周期更快进入繁荣阶段。由于房地产周期的繁荣期更早来临，加之没有宏观经济

5、那种各行业之间相互消长的综合影响，因而房地产业通常比宏观经济先期进入衰退现象。当宏观经济进入衰退后，房地产经济出现更为猛烈的下降过程，房地产价格大副下降，房地产交易也大大降低，房地产商品空置率明显提高。经过明显的产业紧缩之后，房地产经济进入相对持续时间较长的萧条阶段，直到宏观经济缓慢复苏，才慢慢走出萧条期，重新进入新一轮的经济周期。　　本文关于房地产周期和宏观经济周期之间的相互关系分析，仅是一种原则性的理论描述。由于研究方法不同，指标选择各异，使得在不同国家或地区、甚至在不同时段内，房地产周期与宏观经济周期的关系表现的较为复杂。　　　　河北房地产周期波动

6、与宏观经济波动的互动关系　　　　为了能同我国的房地产周期波动与宏观经济波动之间的关系进行对比，本文采用相同的比率对河北省房地产周期波动与宏观经济波动的互动关系进行分析，即用商品房销售面积年增长率作为指示指标，对河北省房地产波动周期进行研究，采用GDP增长率波动为宏观经济波动周期。还考虑了影响房地产周期波动的主要宏观经济变量，重点分析了投资、就业率、通货膨胀率等宏观经济变量与房地产周期波动之间的关系。　　（一）房地产周期波动与宏观经济波动　　地区生产总值是地区在一定时期内（通常是一年）生产的最终商品和劳务的市场价格的总和，因此用地区生产总值计算的经济增长率

7、，实际上已包含了房地产业。因此，经济增长率不但反映了整个宏观经济的发展水平，而且也在总体上反映出房地产业在这一时期的实际运行状况。以商品房的销售面积增长率作为河北省房地产的基准周期，以地区生产总值增长率作为宏观经济周期。　　河北省房地产周期波动的情况，可以分为2个阶段分别考察。第一阶段是从1995年到1999年，第二阶段是从1999年至2005年。河北省房地产市场在1996—2002年间经历了一个完整的周期，峰值出现在1998年，2002年房地产又开始好转，到2005年又将近峰值。按照从峰到峰的计算方法，1998年到2005年的周期时间是8年。但是河北房

8、地产市场发育较晚，历史较短。用很短的历史数据，很难判断今后的市场走势是否会延续以