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1、基于时间序列DEA模型的房地产业效率评价1基于时间序列DEA模型的房地产业效率评价陈燕武华侨大学商学院，福建????????362021）摘要：本文采用时间序列DEA模型描述澳门房地产业的效率和效率的波动情况，并对得到的数据结果再结合现实的情况进行了分析。因方法限制，本文对澳门房地产效率分析得到的各项指标的结果只是给出了其上下边界值。关键词：时间序列DEA模型；房地产效率；效率指数房地产业是澳门四大经济支柱之一，尽管房地产市场几经曲折，但总体上保持了良好的发展势头，从上世纪80年代至90年代初更是当地经济得
2、以高速发展的主要推动力量。由于澳门地区经济规模比较小，加上房地产业是一个对周边地区经济变动情势异常敏感的行业，所以澳门房地产市场一直有波浪式发展的特点。本文以DEA的方法为基础，将对澳门地区的时间序列数据进行研究，通过建立合适的DEA模型，深入地分析澳门房地产业的效率和效率的波动情况。1DEA方法和文献综述数据包络分析（DEA，DataEnvelopmentAnalysis）是评价决策单元（DMU，DecisionMakingUnit）相对业绩的一种非参数方法，由美国运筹学家Charnes、Cooper和R
3、hodes于1978年提出，简称CCR模型，是对Farrell（1957）单一投入单一产出情形效率分析模型的扩展。该方法主要是通过保持决策单元的输入或输出不变，借助数学规划将DMU投影到DEA前沿面上，并通过比较决策单元偏离DEA前沿面的程度来评价它们的相对有效性。根据对各DMU观察的数据判断DMU是否为DEA有效，本质上是判断DMU是否位于生产可能集的“前沿面”上。DEA方法的优点就是不需要假设函数的具体形式，也无须任何权重假设，以决策单元输入输出的实际数据求得最优权重，排除了很多主观因素，具有很强1本课
4、题得到高等学校博士学科点专项科研基金（项目编号：20050385001）、“福建省高等学校新世纪优秀人才支持计划”（07FJRC07）的资助。//.paper.edu.cn中国科技论文在线2的客观性。当不同企业或地区的面板数据可以得到时，就可以估计边界生产函数的移动。运用面板数据时，某一年的截面数据可用来估计那一年的生产边界，而时间序列数据用来估计技术的进步即生产边界的移动。如果不能够获得面板数据，仅仅得到一组时间序列数据时，那就几乎不可能用一个给定的某一年的截面数据去估计那一年的技术。因此，必须运用一种不
5、同的方法，Lynde和Richmond（1999）建立了一个时间序列的DEA模型，分析了1966至1990年英国制造业生产率和效率的变化。本文将他们的模型应用于房地产业的发展分析中，这种方法可以区分技术进步、技术效率和投入要素的松弛，并为我们提供一种新的考察房地产发展的方式。1.1常用的DEA模型RC2模型是Charnes等提出的第一个数据包络分析模型，它的分式规划形式为：max000TTUYhVX??s.t1,1,2,...,0,0TjTjUYjnVXUV??????????????????（1）为了便于
6、计算机软件的操作，对该模型进行Charnes-Cooper线性变换和对偶变换后的形式为：minqs.t.??????????????????????????????????????????????????0,0,,2,1,01010ssnjYsYXsXjnjjjnjjj??????????（2）（2）式中，),,,(21mjjjjxxxX????，nj,,2,1????，ijx为第j个DMU的第i种投入量，mi,,2,1????；),,,(21sjjjjyyyY????，nj,,2,1????，ijy为第j
7、个DMU的第i种产出量，si,,2,1????。),(00YX为被评价对象，),,2,1(njj??????为第n个DMU的某种权重组合，s??（剩余变量）表示亏量产出，s??（松弛变量）表示超量投入。//.paper.edu.cn中国科技论文在线3对偶规划28><#004699'>CRD的经济含义如下：（1）当??=1，且s??=s??=0时，决策变量为DEA有效，投入产出达到最优；（2）当??=1，但s??、s??不全为0时，决策单元为弱DEA有效，即存在投入冗余或产出不足问题；（3）当0<??&
8、lt;1时，表明投入不当，可作全面等比压缩，决策单元DEA无效。1.2时间序列DEA模型<#004699'>C2R模型适合用于“点时刻”的输入、输出数据分析各个DMU在特定“点时刻”的状态，即要分析不同的DMU投入产出的效率问题时，其重要的假设是一定的技术条件。然而，对于实际中常用的时间序列，由于随时间变化，生产前沿面也会发生变化，因此，直接将时间序列数据用于<#004699'>C2R模型，会产生错误结论。如果运
