惠州置信广场项目租金建议

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1、惠州置信广场项目租金建议惠州置信广场项目租金建议2011年5月13日中原集团成员MemberofCentalineGroup森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司CentaProCommercialPropertyConsultants(Shenzhen)Limited本报告严格保密，仅限客户内部使用，未经森拓普允许不得外传或作其他用途。商户承租能力分析针对惠州置信广场商业租金的建议，森拓普基于以下几个方面的综合考虑:项目周边商业裙楼租赁概况类似典型案例比较分析商家访谈及对价格的预期项目名称商业面积楼层定位业

2、态构成主要商家租金(元/㎡)售价(元/㎡)凯宾斯基酒店250001-5层五星级城市综合体中西餐饮、品牌商场计划：1-4F：北京燕莎5F：王子饭店还在与北京燕莎、王子饭店商谈-德威大厦96131-3层CBD超甲级商务大厦写字楼餐饮、银行等1F：浦发银行2、3F:计划引进品牌餐饮1F：2502F：1803F：1501F：550002F：350003F：18000东江湾KING首领150001-5层CBD国际商务公馆银行、中西餐厅、娱乐城、桑拿、健身房尚未引进1F：450002F:300003F以上:18000

3、中信时代广场157901-3层惠州CBD首席商务使馆餐饮、品牌超市、银行、中国移动等A栋2-3F计划引进品牌超市，B栋2-3F计划引进知名餐饮品牌店1F为街铺，引进银行、中国移动等1F：500002F：380003F：20000项目所处江北CBD，周边典型裙楼租赁价格1F大概250-300元/㎡，但目前空置率非常高，进驻的业态一般为银行、电信、中国移动等商务配套业态。对本项目购物中心业态的租金参照性较弱。江北CBD租赁物业概况港惠新天地开发商深圳百富盈国际投资有限公司商业面积约10万平方米主题定位时尚生活

4、新天地，体验式购物中心租金方式租金或扣点分成；内铺二押（扣点），扣点额20％-25％，视商家品牌、规模等浮动楼层业态及租金水平5F：万达影院、餐饮美食50-60元/㎡4F：万达影院、书城、飞驰轮滑、男装、男鞋、皮具等50-80元/㎡3F：沃尔玛，其他：职业女装/内衣、巴西烤肉/元绿寿司70-100元/㎡2F：沃尔玛，其他：青春女装、美容院、饰品、味千拉面80-120元/㎡1F：名品城：名品、女装女鞋、化妆品、珠宝、KFC街铺250-300，内铺120-150B1：苏宁电器、世宇乐园、运动、咖啡、餐饮除主力

5、店外为60-120元/㎡管理费开业时为25元/㎡，目前调整为40元/㎡租赁策略主/次主力店租金：20-30元/㎡；餐饮租金不超过100元/㎡；合同期：零售一般为3年，餐饮为5年，主力店与次主力店为10-15年；递增率：第3年期递增3%-5%；服装扣点17%-18%-24%（含4个点税）；目前租金水平：调整铺位的租金较2008年开业时上浮了10-20元/㎡。隆生半岛广场开发商惠州隆生企业（集团）有限公司商业面积实际经营约6万平方米，停车位1600各业态组合吉之岛主力店带动，主要辐射东平片区收银百货区大都以集

6、中式收银为主，共八个收银台，一楼3个，二楼3个，三楼2个，餐饮自收银楼层业态及租金水平3F：吉之岛、儿童服装、国美电器、美食广场、休闲娱乐约80元/㎡，扣点20-30%2F：吉之岛、美食街、男女服饰约110元/㎡，扣点20-30%1F：吉之岛、美食街、男女服饰、珠宝首饰、皮具箱包约170元/㎡，扣点20-30%管理费30元/月/㎡典型餐饮案例1F渔乡米坊餐饮店：80元/㎡；华贸天地开发商北京国华置业有限公司商业面积约15万平方米主题定位71万平米惠州首席超级建筑综合体；15万平米时尚购物天堂/一站式休闲生

7、活中心主力店7千多㎡的BHG、4万㎡百货、嘉禾、稻香，及HUGOBOSS、ARMANI、CK、PORTS等楼层业态及租金水平5F：嘉禾影院、饕餮盛宴（稻香、其他特色餐饮等）约25元/㎡4F：主题百货、生活家居（电玩、童装、家电、家纺、培训）约45元/㎡3F：主题百货、时尚清楚（时尚服、运动服、休闲服、美容）约65元/㎡2F：主题百货、精品服饰（复式旗舰店、青春装、成熟装等）约90元/㎡1F：主题百货、国际名品（珠宝、服装、化妆品、名表等）约130元/㎡B1：BHG精品超市、美食广场、生活精品零售约75元/

8、㎡社区配套档次：高端化档次：大众化本项目超市百货/电器区域性购物中心业态：单一化业态：复合化帝景湾商业街本项目旨在打造惠州首个以服务商务消费需求为核心的综合性购物中心，品牌搭配以时尚、精品为特色，其定位档次将高于现有在营的所有商业项目，但不宜也很难超越华贸中心。城市级购物中心百佳天虹商场人人乐海雅百货顺电港惠新天地隆生半岛广场华贸中心商业档次定位通过市场比较法测算租金，主要选取惠州已经营业和即将入市的购物中心作为参照，而华贸天