威海温泉风情小镇开发策划方案

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1、温泉风情小镇开发策划方案报告目录项目分析和关键结论策划思路和总体方案分区策划和开发模式运营策略和支持要求项目基本情况和关键分析内容位于环翠区的温泉镇位于威海市项目范围包括体育公园、东崮西崮村、林家院子、温泉汤村等地块，合计规划面积约3.8平方公里，有山有河，有温泉有山泉，有寺庙遗址，有千年古树。有已拆村庄，更有待迁居民。委托之目的是：争取整体策划规划，分步统筹开发之权利。用地性质居住、商业大致对半，部分土地未定性质、未定指标……规划上，要求林家院子370亩土地为商业用地，容积率0.5；温泉汤村综合容积率1.2，总面积366亩，商业面积不低于100亩、其他相机斟酌……项目的区位条件和优势

2、资源威海房地产市场的形势区域发展分析和产业发展趋势甲方意图和经营理念项目的区位条件，无论是房产开发，还是商业经营，着眼大区域优势众多，囿于威海市弊端明显交通枢纽地处交通枢纽位置，联接威海三市一区，是威荣、石烟、青威公路的交汇点；到市区、火车站、机场等交通节点和市政府及商业区、区政府及商业区距离都在1小时范围内。价值洼地大金三角（山东半岛、辽东半岛、日韩组团）小金三角（威海市区、文登、荣成）项目位于威海市南部城郊，远离滨海一线，在威海人心目中，属于山野偏远之地，难以摆脱偏见，扭转这种认识非常困难，难为主流消费认可。跳出威海看，项目区位则左右逢源，交通便捷，方便外地人进入，既可借势滨海之影

3、响力，又以山、河、泉形成特色吸引，成就“独特”风景……项目的核心资源在于温泉，但还有众多优势资源，着眼于整体片区策划，必须“突破”温泉概念杨树林千年古树寺庙崮山水库山地开心农场湿地果树半岛山体温泉五渚河佛爷顶山泉最大的特点：山河一体相依，冷暖二泉并存水体充盈：山泉下淌、温泉上涌、河流北去文化渊源：天浴、千年古树、古寺和佛爷顶生态资源：湿地、水库、林地、河体、山体人工项目：开心农场、体育公园（拟建）、果树林、开矿后遗留之裸露山体从项目进行房地产开发看，无论商业还是住宅，无论自住还是投资，威海的市场形势都不容乐观威海土地供应量大，刚性需求远远小于供应，面临限购压力，且养生类、商业类投资产品

4、雷同，持续经营意识薄弱，缺乏有意识的产业培育、配套功能存在错位，已经走火入魔了。面临持续新政压力，本项目要想“逆势飞扬”，必须创新、创造，要打组合拳、不走寻常路，不仅要创造消费概念，还要创新商业模式2007-2010年威海市房地产供销对比表近年来威海市房地产供过于求，至2010年11月，剩余可售面积高达274万平米，加上2011年预计放量450万平米，市场供应量为724万平米按近四年平均143万平米的销量计算，即使市场不再增加预售项目，现有供应量也需要5年才能消化完年份整体供应面积整体销售面积销售率整体存量面积2007年1548477.82109179870.5%456679.8220

5、08年1410259.970731050.2%702949.92009年2193653.58167375476.3%519899.582010年前11月3321164.15226338868.2%1057776.15算术平均值2118388.86251434062.566.3%2737305.45但从消费市场视角看，无论大小三角，还是青烟威旅游圈和威海市，都属于经济较发达的区域青烟威荣城际铁路的开通将进一步推动区域一体化旅游胜地的打造。本案毗邻日韩，辐射京津冀，有较大、较好，乃至国际化的消费市场和商业资源。青岛、烟台、威海大旅游圈的形成，以及山、海、泉三大特色旅游度假项目打造，吸引了山

6、东省内以及韩国、日本、俄罗斯、北京、上海、东北地广大旅客。根据规划，以旅游产业为主的第三产业在威海市经济结构中比重越来越大，2020年要实现占比60%。对于本项目而言，不仅要依托和利用好区域市场资源、商业资源，还应该尝试成为威海市“三产升级扩容战略”的先头部队，为其贡献力量，示范带动五渚河流域生态休闲度假区具体到环翠区和温泉镇，本项目开发，一方面是（要）“顺势”而为，更可（应）“借势”而起本项目区位，从城市布局结构上，处在南拓发展轴上，本项目的开发，可对周边区域发展提供一定的功能配套支撑；本项目的定位，可从与北部滨海区域错位，为区域经济发展服务中，寻求机会。温泉镇秉持“城建建镇”理念，

7、对崮山水库与温泉镇区的规划是，搬迁或转产温泉镇现有污染工业，镇区逐步向功能结构均衡的综合城区过度，功能定位上是居住、商业服务。温泉镇在产业发展上定位在“休闲度假”和“商贸物流”两大领域，正在积极推进与本项目直接相关的五渚河流域生态休闲度假区规划和建设。鉴于此，本项目显然应“顺势”而为、“借势”而起，争取成为温泉镇“休闲度假”产业的龙头带动型项目。从项目开发可能涉及到的产业类型来看，都早已呈现和已经呈现了诸多值得注意的新特点观光旅游向功能度假旅游