从“购房者断供”案例看开发商的合同解除权

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1、从“购房者断供”案例看开发商的合同解除权黄海滨摘要在期房买卖中，购房者大多通过银行按揭支付剩余房款，开发商则为其向银行提供阶段性保证。在商品房抵押登记前，一旦购房者断供，按揭贷款合同就会被银行要求解除，开发商就会承担提前清偿贷款的连带责任，这对开发商来说显得十分不公平。那么，．开发商是否有权通过解除商品房买卖合同来维护自身权益呢?本文结合一案例，从商品房买卖合同与按揭贷款合同的关系、断供对开发商合同目的影响等角度进行分析，认为应该赋予开发商的合同解除权。关键词商品房买卖合同断供合同解除权作者简介：黄海滨，江苏六仁律师事务所。中图分类号：D920．5．文献标识码

2、：A文章编号：1009-0592(2014)07-248·02一、案情简介贷款合同是两个各自独立的合同，在买卖合同中王某并没有违约2008年1月，某置业公司与王某签订了一份《商品房买卖合行为，根据合同相对性原理，置业公司不能主张解除合同：对其在同》(简称：买卖合同)：合同约定：购买的商品房为预售商品房；总按揭贷款合同项下为王某承担的保证责任，应依据担保合同行使价款308581元，首付款123581元，剩余房款18．5万元通过银行追偿权。另一种认为，买卖合同与按揭贷款合同二者之间存在紧按揭支付。合同签订后，王某支付了首付款。密的联系，王某的断供行为直接导致置业公

3、司签订买卖合同的目2008年11月，就剩余房款按揭事宣，王某、某银行某分行(简的不能实现，如果不支持其解除合同，将最终违背公平原则。笔称：某分行)、置业公司三方签订了一份《个人购房借款合同》(注：者持第二种观点。习惯称按揭贷款合同)。合同约定：贷款金额18．5万元：贷款期二、按揭贷款中的合同关系分析限30年；借款人按月归还贷款本息共360期；借款人连续三个付按揭贷款中，存在购房人(借款人、抵押人)、银行(债权人、抵款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷押权人)和开发商(保证人)三个法律主体：买卖合同、借款合同、款人有权宣布本合同提前到期，要求

4、借款人在规定的期限内清偿抵押合同、保证合同四个合同关系，其按揭贷款合同包括借款合部分或全部贷款本息；保证人为置业公司，保证期限自本合同签同、保证合同两个合同关系；本案亦如此。订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之1．购房人与开发商之间的买卖合同关系。本案中，置业公司日止；若保证人不履行保证责任，贷款人有权从其账户直接扣收系出卖人，主要义务是交付合同约定的商品房；王某系买受人，主相关款项。同日，某分行发放了贷款。另王某和某分行还签订了要义务是支付商品房价款。一份‘房地产抵押合同》，约定以预售的商品房作为抵押物。2．购房人与银行之间的借款合同关系

5、。在这个合同中，银行2009年12月楼盘交付使用，因王某下落不明，本案商品房系贷款人，主要义务是提供借款；购房人系借款人，主要义务是按没有交付，产权证、商品房抵押登记手续均未能办理。贷款发放期归还借款本息。通常借款合同均会约定“宣布合同提前到期”后，王某仅归还了18期贷款，于2010年6月始断供。的加速履行条款，如本案。一旦购房人连续三个付款期或累计六2012年6月，某分行提起诉讼，请求解除个人购房借款合同、个付款期未按时偿还贷款本息，就会被银行视为房贷断供。这时提前归还剩余借款本金、置业公司承担连带责任。法院判决：“解银行会发出《催款通知书》；如仍不还款，银

6、行就会要求解除按揭除原告某分行与王某以及置业公司于2008年11月签订的个人贷款合同、提前清偿借款，并要求开发商承担连带责任。住房借款合同：王某及其妻子偿还贷款本金175749．98元、赔偿3．购房人与银行之间的抵押合同关系。在这个合同中，银行利息20639．69元、赔偿罚息2849．74元、赔偿复利252．17元；置系抵押权人，购房者系抵押人，预售的商品房为抵押物。因房屋业公司对上述债务承担连带清偿责任”。尚未建成，抵押登记手续只有在商品房竣工交付且购房人取得产判决生效后，某分行从置业公司保证金帐户扣划了贷款本权证书后才能办理。为此，银行会要求开发商在抵押登

7、记前，为息、罚息等计219005．26元。扣款后，置业公司多次发函、公告通购房者承担阶段性保证；如本案。知王某补交房款，王某没有补交。置业公司遂提起诉讼，请求解4．开发商与银行、购房人之间的保证合同关系。在这个合同除与王某签订的买卖合同。中，银行是债权人，开发商是保证人，购房者是被保证人。通常合本案争议焦点为：在买卖合同未约定的情况下，置业公司可同会约定：“保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有否以王某断供导致其承担了按揭贷款合同项下的保证责任为由权证》办理正式抵押登记手续之日止；若保证人不履行保证责任，解除买卖合同。对此，有两种观点。一种认为，买卖合

8、同与按揭贷款人有权从其账户直接扣收相关