浅析开发商破产后购房者利益的保护

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1、万方数据2009．8(下)浅析开发商破产后购房者于伟赞利益的保护摘要自我国实行住房改革以来，房地产业逐渐成长为拉动中国经济增长的龙头产业，一升再升的住房价格，已经逐渐超出了普通百姓的承受能力．近来受全球金融危机的影响，房地产市场出现了低迷，打破了房地产开发商只赚不赔的局面，有的开发商甚至走到了破产的边缘．开发商破产，相关利益群体都会受到不同程度的损失，但其中购房者可能是损失最大的．本文结合我国的商品房预售制度和破产制度，探讨开发商破产后对购房者利益的保护．关键词破产破产财产交付中图分类号：D923．2

2、文献标识码：A文章编号：1009-0592(2009)08．120-022007年6月25日9时30分许，一个爆炸性的消息传向部分大连财富广场的购房者，闻者“无不震惊”。“财富广场将在明天被整体拍卖，我们的房子要没了。”购房者王先生接到这个电话时，他“不相信这是真的”，因为按约定，7月31日前开发商就会把房子交付使用，据此，仅差了一个月零一点。拍卖真相在购房者的调查中不断明晰。他们惊讶地发现，财富广场的现开发商大连宏祥国际商贸大厦有限公司已经被债权方通过法院申请了破产．(‘半岛晨报》6月27日)200

3、1年，北京兴昌达博房地产公司与北京兴昌高科科技发展总公司合作开发麓鸣花园。前者负责拆迁补偿与项目建设，后者负责办土地开发手续。由于该手续批文延误，工程一拖再拖，但已有600人认购房屋。2004年，麓鸣花园开发用地手续终于办理完毕，但此时拆迁费已飙涨了3．4亿元，同时半数购房者要求退房、理赔，导致“兴昌达博”资金链断裂，无法继续开发．2007年9月，在“兴昌高科”的申请下，昌平法院宣布“兴昌达博”破产，成为新‘破产法》实施后第一起房地产公司破产案。中国房地产开发经历了楼市如日中天，房价不断攀升之后，如今

4、，无异于是在热油锅里浇了一盆冷水，是满座皆惊。开发商破产．影响无疑是巨大的，对于开发商来说是无奈之举，是“致命性”的打击。对于广大购房者来说，是晴天霹雳，是投资不当。而对于整个中国楼市来说，这则是一个危险的信号一开发商的破产，打破了开发商是“救世主”的神话，原来开发商原来也会时运不济败走麦城。在这其中，受害最大的无疑是购房者。如果开发商真的破产了，也许引起“多米诺骨牌”效应，导致更多的开发商破产，更可怕的是，也许会引起“蝴蝶效应”，导致一些购房家庭的“破产～。我国的商品房预售制度，使得开发商和购房者在

5、签订商品房预售合同时，开发商预售的房产并未建好，但此时购房者却要交付一部分甚至全部购房款。如果房屋交付前开发商破产，购房者的利益该如何保护?本文着重分析在我国目前的法律体系下，如果开发商破产，如何保障购房者的利益的有关问题。一、我国的商品房预售制度1994年，国家出台了‘城市房地产管理法》，其中建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。1994年11月15日建设部令第

6、40号发布《城市商品房预售管理办法》，后经2001年8月15日、2004年7月20日两次修正。该办法第五条规定，商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书：(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证：(---)按提供预售的商品房计算．投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。根据楼市“行规”，只要开发商拿出规划证、土地证、房产证及土地使用权出让合同书这“三证一书”，开发商就取得了合法地位，而开发商再确定施工进度和竣工交付日期

7、，就可以取得‘商品房预售许可证>。对“商品房”进行预售。其实这时候的开发商向买受人出售的房屋并不存在，而只是约定在某个特定的时期才能够实际交付。换句话说，开发商只要满足了某些必要的条件．就可以采取空手套白狼的手法，掏走购房者的腰包，为自己赚取利润。因此，长期以来，大部分购买期房的购房者提前一年、两年甚至更长时间支付房款，这就为日后留下了隐患。二、我国的破产制度2007年6月1日起施行的<中华人民共和国企业破产法》第七条规定：债务人有本法第二条规定的情形，可以向人民法院提出重整、和解或者破产清算申请。债

8、务人不能清偿到期债务，债权人可以向人民法院提出对债务人进行重整、或者破产清算的申请。第一百一十三条规定：破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款：(三)普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配