北京马家堡酒店式公寓项目商业策划书

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1、北京马家堡酒式公寓项目商业策划书第一章总论酒店式公寓，也称酒店式服务公寓，是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所功能于一体，主要用于租住的公寓型住宿单元。与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。北京市酒店式公寓，低者月均每平米12美元，最高的在每平米65美元左右，大多数定价为20-30美元／平米。主要用于较长期逗留的客户租住。酒店式公寓的短期租户主要是来京参加会议、从事商务活动或短期公司业务的白领，通常租用一房或两房，租期从数天到3个月不等。长期租户则多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间

2、较长，通常带有家属，因此居住面积要求更大，租期一般超过3个月。公寓以1居、2居为主，3居以上需求量较小。1居的使用面积在30-8180平方米之间，2居的使用面积基本在90-150平方米之间，3居使用面积大约在140-200平方米之间。其中对1居、2居的需求占到85%左右。酒店式公寓装修标准一般不低于4星级酒店，其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有严格的装修要求。酒店式公寓配套设施突出家居需求。健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行、儿童活动室或儿童游乐场的配套比例都较高。1、1项目概况酒店式公寓项目回收成本快、风险小，并有良好的市场前景，因

3、此在北京的供应总量不断增加。本项目位于北京丰台区角门北路北侧，首座绿洲小区东侧，地下一层，地上12层，总面积共计7800平米，总投资预计4000万左右。目前，北京酒店式公寓的整体出租率很高，达到88.7%，特别是在CBD地区，出租率高达90%以上，低者也达到70%。1、2项目提出的背景随着北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》的逐步实施以及地铁十号大环线的全面通车和丰台区园博会的举办，势必全面提升南城在整个北京经济格局中的地位。项目所在地距离十号大环线和地铁四号线都不到十分钟的路程，在海淀中关村和朝阳CBD上班或商务应酬都只有半小时的路程，但费用却大大低于

4、这两个区域，竞争优势相对比较明显。同时，项目与商业比较密集的木樨园、大红门地区也是紧紧相连，比较适合这一地区经商人士短住或长住，费用相对酒店比较便宜，并且有生活配套设施，能满足世界各国、各民族、种族人士的需要。18北京作为中国的首都，随着中国经济的不断发展和国际地位的提高，旅游、商务资源得到不断的开发和整合，北京酒店式公寓的出租价格逐年上升。目前酒店式公寓采取比较可控的预定式服务，预订者主要是企业高级管理人员、长期在北京经商的中外商人、海外华人，需求的面积主要是以中、小户型居多。北京房屋限购令的实施、新国五条的颁布、新婚姻法的实施以及令人望而生畏的房价，将原本

5、一些经济实力可以的高端人士拒之门外，这类中高端的消费人群对这种租住灵活、服务到位的酒店式公寓需求比较迫切。由于酒店服务式公寓与酒店相比同样具有很强的优势，统一集中管理，提供专业24小时酒店式服务，同时可选用居家自助厨房、自助洗衣服务相结合，为旅游、商务活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓，期限比较灵活，所以深受一些公司高层的青睐。市场统计资料显示：目前北京的酒店式服务公寓租金从10美元／平方米／月－60美元／平方米／月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平米出租价格上涨到了2-3美元。而目前出租率普遍在80%-90%左右，与去年70%-80%的出租率相比上涨

6、了10%左右。如目前酒店式公寓比较集中的CBD商圈、丽都商圈、亚运村酒店式服务公寓都出现了明显上涨的趋势，实际成交租价总体上涨了5％-10%左右。1、1进度计划18本案项目如双方能达成合作意向，希望在2013年下半年进行项目论证、设计及各项手续的申报工作，预计在2014年建成，争取在2015年上半年开业。本案项目资金量大概需要4000万左右，作为项目的投资方北京市方庄龙腾达业综合市场有限公司有实力进行投资，所以在项目市场前景和资金都没问题的情况下，希望合作各方全力以赴完成各个环节的工作，使项目尽早实施。希望双方高层审时度势，睿智决策，尽快决定，然后好尽快进入项

7、目的启动工作中来。第二章市场调研及前景预测2、1北京酒店业的市场情况2007年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。2007年前两个月，中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新高，分别达到1956万人次和51.3亿美元，实现增长4.5%和8.5%；春节黄金周期间全国旅游人数达9220万人次，旅游收入438亿元人民币，分别同比增长17.7%和19%；出境人数达656.9万人次，同比增长15.1%。从发展势头上看，2007年中国旅游业势头十分喜人。18旅游客源快速增长。一些酒店更加趋向于专一性客源定位，其产品也更加细化，更有深度。主题酒店、经济型酒店和

8、一些专题酒店如会议酒店和度假酒店在市场