对我国房地产市场和商业地产宏观调控政策的分析

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1、对我国房地产市场和商业地产宏观调控政策的分析PAGE12005中国城市商业建设规划展对我国房地产市场和商业地产宏观调控政策的分析一、对七部委关于稳定房价政策的理解我国的房地产市场经过20多年的培育，已经成为了我国经济发展的支柱产业，特别是1998年实施房改以来，随着商品住宅建设的快速发展，以住宅为主的房地产业保持持续高速增长，房地产投资年均增长超过20%，年增长额保持在固定资产额的30%左右，直接或间接拉动GDP增长每年保持在2个百分点。这些成绩的取得，主要得益于的房改政策和所出台的推进措施。自1998年我国政府开始推进房改政策以来，经过推进、培育和发展三个阶段，目前已经趋于成熟，在政策方面

2、主要体现四个方面：一是出台了一些促进房地产市场发展的相关政策，如房改房、合作或集资建房等等，不仅解决大部分城乡市民住房问题，也解决了许多单位职工房源不足的问题；二是给地产商、房地产开发商在土地、金融等方面的优惠政策，如银行贷款、土地议价、宽松的入门条件等，培育了一大批房地产开发企业，使一些企业得到了较快的发展；三是银行为消费者推出了购房按揭和贷款政策，不仅解决了大部消费者购房自有资金不足问题，还改变了大部分人的消费理念，如果没有此政策，就不会有今天这样发达的市场；四是建立了住房公积金制度，为解决中低收入家庭购房提供了条件。以上政策的出台，主要起到了三方面的作用：一是推进了房地产市场健康、持续

3、发展；二是改善了城乡居民的住房条件，从1998年城乡居民人均住房面积5平米，提高到今天25多平米，可以说这是一个伟大的成就，另外城市面貌也发生了质的变化，变多了、变大了、变美了，居民的生活更方便了、更舒适了；三是巩固了房地产行业在国民经济发展、在政府和广大市民心中的重要位置，这么多人关心房价问题，就说明了这一点。自去年以来，我国部分大中城市的房价普遍偏高，有些房价上涨幅度过快，是不争的事实。房价的过快上涨，已经成了社会问题、政治问题。中央对此高度重视，建设部等七部委提出了贯彻国务院对抑制房价上涨具体要求，我理解在调控房价措施方面主要解决三个问题，政府的责任和作用、市场规范和住房保障。下面就这

4、三个问题谈点看法。一是政府的责任和作用。中央八点和七部委八点，都提出了政府在调控房价中要发挥重要作用，根据我国的国情和目前市场化程度偏低的事实，任何一项工作的推进，没有政府的大力支持，是不会成功的，房地产市场也是如此。近期房地产市场出现混乱和房价过高问题，有许多方面是政府职能不到位或缺位造成的。目前有些地方政府，习惯于以往的行政手段来管理市场，结果适得其反，越管越乱。对城市规划随意修改，缺少行业发展规划，缺少土地供应规划；对市场行为管理不严，虚假广告、缺斤少量的现象普遍出现；消费者、房屋拆迁者的利益无法保障等。出现以上现象，既有市场不完善的地方，更有政府职能不到位或缺位造成的问题。今年3月2

5、7日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，特别明确提出了这项工作是地方政府的重要职责。七部委提出的八点意见，重点还是强化城市规划调控，改善住房供应结构；整顿规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加强监督检查，落实地方责任等，大量工作靠地方各级政府认真来完成。我认为，稳定房价的关键在地方政府，只要地方各级政府按照中央的要求，顾全大局，牺牲局部利益，做到在职能上到位和不缺位，在稳定房价战役中就会很快取得成效。二是规范市场行为是平息社会矛盾的关键。大家为什么对房价过快增长的反映那么大，这里确实有资源分配不合理的地方（人口多、土地资源少，还有许多人的居住条件没有改善，而且部分群体过多

6、占有资源并没给予应有补偿），还有信息不透明的地方（社会普遍反映房地产开发是暴力行业，引发社会矛盾），更为突出的是市场行为不规范（投资、投机、虚假广告、缺斤少量、囤地、囤房和质量问题等）。抓好规范市场行为也是这次宏观调控重要内容，对囤地、囤房者要进行严厉打击；运用税收等经济手段，加大对投机性、投资性购房等交易行为的调节力度；加强信贷管理，防范金融风险；切实整顿和规范市场秩序严肃查处违法违规销售行为；加强市场监测，完善市场信息披露制度等。这些政策的出台，对完善和规范房地产市场必定会起到一定作用。但大家不要期望值过高，市场的建立到完善需要一定的时间和经验积累，必定从1998年房改到现在才七年多时间

7、。我相信，随着各级政府对房地产市场的重视，开发企业和广大市民的法律意识的提高，市场会更加规范，市场环境会越来越好。三是住房保障是构建和谐社会的一项重要内容。在构建和谐社会的过程中，政府的作用非常大，。一方面，政府合理的定位可以加快和谐社会的建设，但另一方面，政府定位一旦不和理，将会对构建和谐社会造成负面影响。为加大住房保障力度，七部委文件中明确提出了，要加快经济适用房建设，完善廉租住房制度，根据经济适用房需求