实务手册-—房地产手册(精编)全套.doc

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1、************公司内部资料***************之项目开发流程、管理控制指导手册编制:*******审核:********二OO九年三月67************公司内部资料前言鉴于公司成立不久,各方面工作都在努力完善中,内部各项规范制度及各精细化管理都没有完全成形。在*******的倡议和指导下,经过一个多月的不断编制和修改,我们工程部根据公司实际情况终于完成了本实用手册的编制工作。本手册,编制内容是根据公司的经营范围是以项目开发为先决条件,编制时将项目开发的整个流程为主轴线,以各流程的大纲为主,加入各流程

2、工作的详细操作及管理控制内容。我们编制的原则是以目前公司运作的实际情况为基础,尽量做到宜懂实用,目的是希望本手册能进一步完善公司的内部基础建设,更能在公司以后各项工作的实际运作中能起到一定引导作用。我们也憧憬在各方面的合理的建议下,能将本手册做到尽善尽美,并能在同行中占有一席之地.当然目前这只是我们的一个目标,但我们会更努力更用心的去完善它,目标总有一天会实现.我们相信,努力总会有回报!*****年*月目录67************公司内部资料前言2第一章:房地产开发的概念5一、房地产开发的种类5二、房地产开发的基本原则及要求

3、5三、设立房地产开发企业应当具备的条件5四、房地产开发企业的设立程序6第二章:可行性研究和项目决策阶段7一、房地产项目可行性研究的根本目的7二、房地产项目的四方面研究方向7三、房地产项目的可行性研究步骤8四、房地产项目可行性研究的内容8五、房地产项目可行性研究的工作阶段8六、房地产项目开发详细的经济效益分析9七、项目可行性研究的结论与建议9第三章:建设前期准备阶段10一、土地使用权的获取及开发10(一)、土地使用权10(二)、土地开发12二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》13三、确定勘察、监理15四、规划设计16五、建设

4、项目报建登记,申请招投标22六、申办《施工许可证》24第四章:工程建设实施阶段26一、工程建设实施准备阶段26二、工程建设实施阶段26(一)、工程进度的控制26(二)、工程质量的控制28(三)、工程成本的控制29(四)、工程合同的控制34第五章:项目销售阶段3767************公司内部资料一、房地产项目的营销策划37二、房地产销售38三、房地产销售的流程41第六章:房地产项目物业管理42一、物业管理的概念42二、物业管理的特点42三、物业管理在当前的地位和作用43四、物业管理的基本内容45五、物业管理费46第七章:附

5、录:房地产开发相关流程47房地产开发全流程47办理质量监督程序及提交资料57办理安全监督程序及提交资料57办理建筑工程施工许可证程序及提交资料57土地一级开发一般工作程序58施工监理工作的总程序59施工组织设计审核流程60图纸会审监理工作流程61工程款支付基本程序62工程变更管理的基本程序63进度控制监理工作程序64主体工程质量控制流程65单位工程验收基本程序66质量评定监理工作程序67建设工程竣工验收备案流程68后记69第一章:房地产开发的概念67************公司内部资料房地产开发是指在依据《中华人民共和国城市房地

6、产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中一项重要制度,属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。房地产作为不动产,与其他商品的开发相比,房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点,使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位,经济越发达,时代越进步,房地产开发的范围越广,程度越深,内容越丰富。一、房地产开发的种类:房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发主要是指房屋建设的前期工作,主要有两种情形:一是新区土地开发,即把农

7、业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地;二是旧城区改造或二次开发,即对已经是城市土地,但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因,需要拆除原来的建筑物,并对土地进行重新改造,投入新的劳动。就房屋开发而言,一般包括四个层次:第一层次为住宅开发;第二层次为生产与经营性建筑物开发;第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发;第四层次为城市其他基础设施的开发。二、房地产开发的基本原则及要求:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条至二十七条的规定,房地产开发有下列基本原则及要求:  (一

8、)房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。  (二)以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发

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