资源描述：
《思源北京首城国际广渠门号地项目概念设计方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、概念设计方案广渠门36号地一、二期产品概念设计方案A1-1-CA1-2合计用地性质商业居住占地面积14918100228115146容积率4.53.2建筑面积67131320729.6387860.6限高60米80米绿地率30%建筑密度20%经济指标(面积:平方米)规划设计的条件打造高品质的复合城市综合体。“A1-1-C与A1-2地块”进行一体化设计。产品打造方向价值最大化产品的竞争性本案的限制性条件概念设计原则体系价值最大化土地价值最大化产品价值最大化形象价值最大化1、价值最大化土地价值最大化完善城市肌理:通过复合型高品质城市综合体的
2、打造,使区域实现自我平衡与自我完善,同时实现区域性辐射,并补充区域城市功能。空间充分开放:通过不同功能产品的空间组合,及空间开放,提升公建类产品的市场价值;同时营造一种充满活力的城市化居住与工作氛围。产品价值最大化打造地标性城市建筑群:用足紧临广渠路的A1-1-C地块的各项经济指标,充分展示公建类产品的形象,提高整体项目的城市价值感。产品类型市场溢价价值与互动价值最大化:通过酒店(或公寓式酒店),酒店式公寓,,高级精装公寓,高级住宅,写字楼和商业的产品设置,以及客群之间的相互补充与促进,最大化的提升本案的产品竞争力和可持续性盈利能力。形
3、象价值最大化关键词城市地标活力,创意24小时不夜城产品的竞争性差异化竞争综合性竞争2、产品的竞争性与CBD核心区的差异化竞争写字楼体量的差异化:控制在8000-10000平方米左右/栋,与CBD区域平均4万平方米/栋形成差异化的产品需求,实现了整栋销售的可能,同时也使整层(或连续几层)的销售更加具有可操作性,有利于缩短销售周期,并提升本项目的品牌性商务形象。生态价值差异化:CBD核心区域由于寸土寸金,缺乏大面积的集中性绿化,本项目的A1-6为23500平方米的公园绿地,有助于树立本项目高品质综合区的唯一性。与本区域内相关产品的差异化竞争
4、高品质城市综合体:集酒店(或公寓式酒店),酒店式公寓,高级精装公寓,高级住宅,写字楼,商业以及公园为一体。开放式空间布局结构:打破周边既有的围合式小区布局传统,更加体现本案紧临CBD核心区的城市活力感和创意性。本案的限制性条件3、本案的限制性条件90平方米70%的政策限制9500元/平方米的价格承诺区域条件（交通、市场氛围）90平方米70%的政策限制基本原则:完全按照政策规定执行。灵活解决方案:南向90平方米以下户型的设计,预留可拼合的可能。9500元/平方米的价格承诺产品定位突破:通过提供酒店式公寓,公寓式酒店,高级精装公寓,高级住宅
5、,以全部精装修(同时可配送家具,家电)入市,以实现价格的突破。销售手法突破:1、通过将酒店式公寓,公寓式酒店先租赁,待市场认知价值更高,且政府对本项目的销售价格不再过于敏感的时候再行销售。2、住宅的精装修策略来实现毛坯价格的突破。概念设计产品定位集城市公园、写字楼、商业、酒店(或公寓式酒店)、酒店式服务公寓、高级精装公寓、高级住宅为一体的高品质复合型城市综合体。服务于商务核心区的配套型城市综合体高级精装公寓(90平方米以上)写字楼酒店酒店式服务公寓(90平方米以下)商业(独立商业及底商)高级精装居住区(90平方米以内)少量配套商业概念设
6、计方案一:以酒店为龙头,带动项目整体品质和价值的提升高级精装公寓(90平方米以上)写字楼酒店酒店式服务公寓(90平方米以下)商业(独立商业及底商)高级精装居住区(90平方米以下)少量配套商业设置一个4.5万平方米的酒店,另设两栋8000-10000平方米的写字楼产品。商业以酒店底商和写字楼底商为主,局部可设置独立商业。与C地块相呼应的位置设置为酒店式服务公寓,以及商业产品;与公园相对的位置,设置为面积较大的高级精装公寓产品。高级精装公寓用足30%大户型产品比例中,除去一期产品已占用的指标外的剩余面积,约102612.5平方米。商业结合开
7、放式街区,以分散的底商为主,但在动线设计上,应体现一定的连续性。高级精装公寓(90平方米以上)写字楼酒店酒店式服务公寓(90平方米以下)商业(独立商业及底商)高级精装居住区(90平方米以内)少量配套商业定位为相对独立的高级精装居住区,均设置为90平方米以下的户型产品，并实现户型组合。商业综合体功能配比项目名称总面积写字楼面积酒店面积公寓面积商业面积会展面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例国贸中心56.0017.6031%14.9027%16.5029%6.0011%1.002%华贸中心82.0020.0024%6.007%20.00
8、24%16.0020%/万达广场48.004.409%6.0013%18.0038%19.0040%/昆泰14.407.0049%3.3023%2.5017%1.6011%/银泰中心35.0015.1043
