从地产开发商到城市(区域)运营商

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1、——从“地产开发商”到“城市运营商”研究报告——一、城市运营商定义及内涵（什么是城市运营商）11、城市运营商定义12、城市运营商与一般发展商区别23、城市运营商的内涵2二、房地产商成为城市运营商的历史机遇21、城市化进程加快22、是中国消费者“消费升级”的机遇23、城市营运商是城市发展的需要3三、成为城市运营商的要素（谁能成为城市运营商）31、基础设施型的开发商（如公建设施开发商）32、居住建设型的住宅开发商（大盘开发商）43、资源整合型的地产开发商44、城市营销型的地产开发商（如参与经营奥运会的开发

2、商）4四.地产开发商成为城市运营商的作用和好处51、做城市运营商,实现营利渠道多元化52、减少投资风险,提高公司品牌53、发挥资源优势,实现从开发商到城市运营商的跃变54、整合资源,转变运作模式5五、城市运营商、房地产商与政府共同经营城市6六、几种向城市运营商转变的经营模式（案例）71、沙河世纪村：城市村居体系72、紫薇田园都市：“倒叙法”造城83、青岛天泰：品牌开发商向城市运营商的转变914——从“地产开发商”到“城市运营商”研究报告——一、城市运营商定义及内涵（什么是城市运营商）1、城市运营商定义

3、城市运营商是自觉围绕城市的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，以市场化的方式，在满足消费者需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。对于这个定义，我们认为比较抽象，没有将城市运营商与普通地产开发商的本质区分出来，以下的说法比较直观的指出了城市运营商的本质：城市运营商是政府与市场之间必不可少的中间环节。城市运营商要承政府之上，启发展商之下，对所在的区域统一规划与布局，整合各种发展商来投资、经营，用全新的商业模式去打造一个新的区域和城市。2、城市运营商与一般发展商区别城

4、市运营商区别于一般发展商的另一个显著特点，就是它具有对资源的强大组合能力。运营商不仅能有效地实现各种产业资源的整合，优化组合上下游企业，还能通过规模经营有效降低成本，在材料采购、策划设计、营销等方面降低费用，把实惠转让给广大的置业者。城市运营商的出现，解决了政府和市场两方面的问题。他在理解政府宏观意图的前提下，充分运用市场化的机制和手段，通过开发成片大面积的土地来带动城市和区域经济的发展，既以经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益，本身也是历史的必然和进步。3、城市运营商的内涵城市运营商在内涵上有四

5、大超越：一是在开发目标上，开发商从自我本位到社会本位与自我本位的结合；二是在开发方式上，由“内生型开发”到“内生开发与外源开发相结合”，三是在开发定位上，由单一项目的市场定位到城市区域功能的选择定位；四是在对房地产的理解上，由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者。二、房地产商成为城市运营商的历史机遇1、城市化进程加快目前我国各城市房地产业的发展具有非常广阔的市场空间。国际经验显示，当一个国家的城市化率处于30％一70％之间时，该国的城市发展将步入起飞阶段。2007年我国城市化率达43．5％，已进

6、入了城市化的飞速发展期，面临着历史上从未有过的城市化浪潮。城市化不仅是现代化的重要标志，也是推进现代化的重要方法和途径。世界上其他国家在现代化过程中，城市化与工业化是同时演进的．城市化率领先工业化率．而我国目前的工业化率已超过50％以上，城市化率远远落后于工业化率。有研究表明，城市化的滞后是制约我国经济发展一个重要因素。中国城市发展的最新趋势是，14——从“地产开发商”到“城市运营商”研究报告——向以经济为纽带的大城市为中心的城市群发展。例如，以上海为中心、包括苏浙14个沿江城市的长江三角洲城市群；以

7、广州、深圳、佛山为中心的珠江三角洲城市群；以北京、天津为中心，青岛、大连为次中心的环渤海城市群也在逐步发展。在城市群扩张和城市重新定位过程中，机遇很大。最近，十七届三中全会报告中明确土地可以流转，这将加快城市化的进程。因此在今后一个相当长的时期内推进城市化的进程。2、是中国消费者“消费升级”的机遇例如，汽车消费的深远影响：中产阶级逐步形成的影响；未来，工作和居住分离（例如广州居住，佛山上班；杭州居住，上海上班）的影响；科技的影响。这一切为城市运营商提供了新的机遇。3、城市营运商是城市发展的需要随着城市

8、发展，城市之间竞争的加剧，各地政府不仅对城市发展的要求越来越追切，而且城市经营的水平越来越高。不论是在旧城改造还是新城区的建设过程中，都越来越注重规模和综合效益，但是囿于政府职能特点，不少政府在对城市发展及城区开发项目的定位上并不十分准确在城市及项目的行销和招商引资方面的效率不高。因此迫切需要与有眼光和运作能力的城市运营商合作，以期通过开发，启动成片开发带动整个城市产业的升级和城市发展。波特竞争优势理论认为，中小企业发展的前提是寻求特定的目标。纵观近年中