剩余收益模型在中国房地产业的应用改进研究

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1、剩余收益模型在中国房地产业的应用改进研究　　摘要剩余收益模型是近年来流行的公司价值评估模型。本文首先回顾了剩余收益模型的理论框架和演化形式，并针对中国房地产业公司的特点，通过引入更具解释能力的变量将原有模型进行改进。结果表明，新剩余收益模型避免了原模型取值不确定性的缺点,提高了模型的可操作性以及对企业价值的解释能力。关键词剩余收益模型；改进的剩余收益模型；房地产企业引言　　剩余收益模型最早由会计学家PrEinrEIch在1938年提出，Edwards和Bell于1961年提出了改进，但并没有引起理论界多大的重视。1995年，美国学者Ohlso

2、n在其文章《权益估价中的收益、账面价值和股利》中对这个方法进行了系统的阐述，建立了公司权益价值与会计变量之间的关系，使该方法重新得到理论界的重视，并成为近十年来财务学、会计学界最热门的研究主题之一。剩余收益概念的出现，明确了公司的权益价值与会计变量之间的联系，对于实证研究者来说具有重要的意义。剩余收益估价模型把公司价值表述成投入资本与未来经营活动所产生剩余收益的折现值之和。已有实证研究表明剩余收益模型远优于现金流量折现模型（DiscountedCashFlow，DCF）和股利折现模型（DividendDiscountModel,DDM）。在剩

3、余收益模型中，会计数据不再作为估价的信号，而是直接作为估价的变量，由此，在会计数据与公司价值评估之间建立起直接的联系。正如Bromwich所评价的一样：剩余收益与会计的账面计量结合具有革命性意义。一、模型的建立（一）模型的提出剩余收益模型是建立在以下三个基本假设之上的。第一，公司股票价格等于公司未来期间的预期股利的现值，即股利折现模型（DDM）。第二，净盈余关系（CleanSurplusRelation，CSR）假设。净盈余关系认为，导致公司账面净资产发生变化的因素是公司获取的收益和支付的股利，而股利的发放只在每一期末发生，它只减少公司期末的

4、账面资产而不影响当期的收益。净盈余会计要求所有影响公司账面价值的利得与损失都应包括在收益中，即从一个期间到另一个期间账面价值的变化等于收益减去股利净支付。该假设允许基于未来盈余和账面价值表示未来股利。该模型的这一发展不仅与上世纪60年代MM的股利无关论相符合，同时把公司的未来盈余作为一项重要的指标加以考虑，强调了企业的价值在于其对财富的创造，而非财富的分配；指出股利政策并非是投资者选择股票的依据，只有真正创造价值的公司才能得到投资人的青睐。第三，动态线性信息假设，除了会计信息外的其他信息对公司价值的影响呈现一阶自回归的关系。剩余收益模型的一般

5、形式就是在上述三个假设的基础上产生的。所谓剩余收益是指公司的净利润与股东所要求的报酬之差。剩余收益的基本观点认为企业只有赚取了超过股东要求的报酬的净利润，才算是获得了正的剩余收益；如果只能获得相当于股东要求的报酬的利润，仅仅是实现了正常收益。根据定义，剩余收益满足下列修正的自回归过程：RIt=Xt-rBVt-1（1）其中，RIt为企业的剩余价值，Xt为企业营业利润，BVt-1为企业净资产账面价值，r为投资者要求的必要报酬率，即企业的资本成本。剩余收益模型从股东的角度考虑公司的价值，把公司内在价值表述成投资资本与未来经营活动所产生剩余收益的现值

6、之和，即：　　（二）模型的演化传统的企业价值评估模型一个最大的弊端就是忽略了企业财务报告中大量的会计信息。自1968年BallandBrown的《会计收益数据的经验评价》发表之后，许多研究者开始以实证的方法研究会计信息与股票价格或市场收益的关系。已有大量的实证研究证明了会计信息在价值评估中的价值相关性。根据剩余收益的定义，需要对企业当期以及未来期间的剩余收益进行预测，再进行折现才能得到企业当期的内在价值。在实际操作中，对剩余收益的直接计算或者预测是很困难的，也容易受到主观意识的影响和人为操纵。为了避免这种不利，更大程度地利用会计信息，可以考虑

7、从传统的剩余收益模型出发，经过一系列的推导，使之与大量会计信息相联系。将剩余收益进行分解，得到：　　　　通过与财务比率体系结合，将抽象的剩余收益概念转化成为客观的、可计量的财务比率和会计指标。从（7）式可以看出，经过财务比率的分解，剩余收益的预测仅同基本财务指标相关，避免了人为操纵会计指标的可能性。在进行指标预测时，可以利用企业对外公布的财务报表数据为基础，使得对剩余收益的预测具有了客观性和可验性的基础，从而解决了剩余收益模型中预测剩余收益的难题。二、模型应用的改进（一）模型应用现状在剩余收益模型中引进杜邦体系，可以最大限度地利用会计信息进行

8、价值评估。但是传统的剩余收益模型（2）中，另一个关键的问题是对未来各期剩余收益进行折现求和。这个过程在理论上是无限期的，即建立在企业持续经营的假设上。为了加强计算的